子女前阵子参加了佛山学习交流团，我又跟住去玩返几日，并遊览了千灯湖、岭南天地等景点，不但亲身体验内地对国家级「夜间文化」的定义与落地，亦见證香港在城市规划或设计方面的实践或落後於时代变迁，跟不上现时大众所追求生活质素的需求演化。 千灯湖以夜市文化作卖点，设计上利用「湖泊」河道作为分隔，河道两旁设有2至3层高、阶梯式建築设计的购物商场，容纳大大小小零售商店迎合各个消费阶层需要；商场配有大型公共空间，为行人提供可视化空间感，即从地上向天空望及地上平线看，均能全盘看透部局。 此外，商场外的空间则善用作夜市，并有系统地分布超过100个临时饮食及零售摊档，延绵不断伸延至街尾，以产生足够的「临界质量（critical mass）」让人长时间逗留，加上永久性厕所等周边配套设施亦见充足。从城市设计角度，千灯湖的设计具有强烈「亲水文化」，夜市五光十色的摊档更与周边大厦灯饰互动铺排，营造出一个具活力和吸引力的活动节点。 至於岭南天地则以旧城改造，保留历史建築物为主，更以引入特式小商店见称。除了设有饮食及零售店铺，更将街道由行车道改划为夜市，并以成果为导向，不拘泥於小

随著美国对多国发起「关税战」，当地政治局势持续不稳，以致现时许多留学生甚至商界人士均对远征美国避之则吉。近日坊间有很多声音指，北京清华大学等中国、欧洲多地的教育团体亦有兴趣来港交流，并於本地设立教学机构；另多个创科巨头也有意与本地教育机构合办课程，带领香港教育有望达到世界一流水平。 香港现时拥有五间世界百强大学和多元化教育体系，绝对有条件成为国际教育枢纽。然而，据教资会2018至2022年数据，香港的非本地学生约96%来自内地及其他亚洲国家，仅有4%来自亚洲以外国家，反映本地仍需努力提升国际知名度。事实上，政府早在规划北都时，已於数个新发展区预留大量土地作发展「大学城」之用，而香港应藉著美国政治不稳的时机，设立一套全面的教育战略发展蓝图，并将北都打造成为国际教育枢纽，以吸引全球留学生。 为推动北都大学城及长远创科产业发展，政府应考虑以下几个建议，其中参考其他地的经验，国际留学生对当地经济的贡献尤为显著，当局可修订签證政策，放宽留学生在港工作限制，以加强国际留学生对本地经济的贡献。此外，政府可考虑与商界合作，包括（一）鼓励私营机构为留学生设立奖学金

美国近期对多国展开报复式「对等关税」战，主要是希望施压全球，尤其是南方国家，一同向中国加徵关税。然而，在美国国债连日出现抛售潮下，影响了「印钞」能力，白宫则因而随即调整关税政策，瞬间暴露了自己在国际间的「吹鸡」能力，同时把自己的底牌展露无遗。底牌暴露了，便知道谈判的底线，市场或可有想像空间。 事实上，中美两国近年在任何一个领域必然会互相切磋一番，而香港作为「免税港」的独特存在，应善用这段时间，尽快建立所需要的载体，为迎接日後机遇做足準备。笔者早於3月份已撰写《北都发展主题跟着关税起舞》及《北都物流、加工、製造一体化之崛起》等文章，旨在呼籲政府加快当区发展，以增加本地经济载体。时至现时4月份，笔者执笔之时，美国加徵高达145%关税便来势汹汹到来。 现时香港科技、教育、加工製作等多个领域之载体均不足，其中在北都规划裏亦能略知一二，当区目前已到达执行的阶段。如果当局只使用现有条例，作往後北都的发展工具，相信本地又会回到「老问题」：如何精简现有流程？可惜，香港没有这样的时间蹉跎。 长话短说，政府现应以原有各种发展条例为基础，再设立专属的当区发展条例，包括

早前政府就发展低空经济推出「监管沙盒」（下称「沙盒」）试点项目，为未来发展及规管较大型无人机（即25公斤以上的无人机）作準备，同时让业界能够在指定航线内测试不同可控和安全的方式应用无人机。其中首批申请有38个「沙盒」试点项目获批，当中涵盖以无人机作紧急救援、物流配送、巡查等不同领域及应用场景。笔者亦有业界朋友就相关试点项目提交申请，我们言谈间亦有讨论到如何应用无人机作赚钱工具。 话说回来，为何政府要在立法规管前，先整个「沙盒」试点项目？全因当局在此领域亦未有太多经验，因此透过试点项目与业界集思广益，好让当局能明确立法规管方向，同时探讨可以突围而出的领域。今期专栏我们先了解一下推动发展低空经济的基本规範，以及当中的机遇。 参考国内目前低空经济发展主要使用1,000米以下空域，相关高度範围可大致分为叁个层次，其中外卖配送的无人机飞行高度不超过120米；物流配送约在120米至300米；另载人运输则约在300至1,000米。就深圳某运输公司为例，每部无人机起飞次数高达8,000次，最长飞行距离可达到50公里，跨城、跨海亦轻而易举，成功与商机无缝连接。未来

发展局局长早前透露，政府将探讨「跨区地积比率转移的可行性，目的是将旧区重建项目未用尽的地积比率，转移至新发展区使用，以改造发展稠密的旧区，长远减低市区人口，营造更宜居生活环境。这可谓社会近20年来千呼万唤的政策，时至今日当局终於行前一大步作实际探讨。 事实上，政府过往一段长时间中，均极不情愿地采取非原址地积比率转移。究其原因是涉及了多一个或更多的地盘，变相令基础设施需求的计算变得複杂，审批程序既会加长，当中出错机率亦会提高。局长现提出探讨跨区转移地积比率的想法，摆脱旧有枷锁，可谓非常前卫，亦可能是因为科技更趋成熟，有助当局克服了以前的重重难关。或许未有太多人留意到这政策，而市建局去年公佈的旺角洗衣街／花墟道发展计划其实可视为上述计划推出前，小试牛刀的测试。城规会所订明把一幅用地的地积比转移至同一规划大纲图下的规划指引（编号43），亦有更多详情可供读者参考。 上述具体指引做法是，细小且没有重建价值的旧建築物，拥有人可以把它拆卸，重建成一层楼高的建築物，并以更佳的布局或建築设计，以作食肆、文化、社区设施、休憩空间等住宅或商业混合发展，更可整合街区、优

大家经常说物流用地对香港经济十分重要，但具体情况又是什麽呢？本地物流主要分几个大层面去看，首先是本地内需，以由内地来港为例，经陆路来的话，仓库都在北区；经海路走的话，仓库重地则在葵涌、荃湾等地区，之後散货到香港不同地区。 其次是转口，若内地经香港空运转口到外国，大多都是先在葵涌区存货，其後再出货到外国；亦有部份货品会先存放在北区，再透过香港机场认可的小型X-Ray货仓分货，封箱後以射频识别（RFID）技术追踪，并送到机场出口；另海路亦然。此外，由於在内地保税区停货需要缴付手续费，因此若有货品由外地转口至内地，有商家会选择先停货在香港，再分货到内地。 上述所提及的情况，可归纳成以下图表（因屯门内河码头正值转型当中，未有列入在内。） 舊時沒有競爭對手，只要有能力提高流轉操作速度、便利程度、價錢等物流配套，便能增強競爭力，加上在其他地區增加關稅，本地未設有關稅的情況下，擔當國際「轉口港」當然沒有問題。然而，現在「鄰居」的港口費用以至倉庫費用，都比香港便宜一大截，物流運輸速度更加不在話下，那香港可以如何易地而處？更現實而言，目前經營棕地倉儲的營運者該怎麼

进入本文主题前，大家先紧记一大前提：北部都会区经济 = F（工资、智能、关税） 事实上，内地的关税政策，完全决定了香港的发展命运。全因内地对任何进口货品都会徵收关税，并需缴纳增值税；反之，香港实行「自由港」、接近「零关税」的政策，同时没有徵收增值税，进口商品不需缴纳税款。因此，当任何内地的关税政策趋近於香港时，本港优势就会被削弱。 现时，本地市场出现了叁个独特的变化因素：（一）内地工资目前比香港便宜；（二）智能先进製造厂房兴起，所需的低技术工人数量大幅度减少；及（叁）关税及「零关税」。然而，当同一条公式内同时拥有上述叁个变化因素，事情就变得複杂起来。 早前有位做实业的朋友说：「你以为在内地製造食用肉丸较香港便宜吗？事实是肉丸并非用鲜肉製作，而是用冻肉做的，巴西进口的相对较便宜；用最优惠国关税计，已需要徵收12%至15%税款，加上内地增值税约13%，合共需要支付最少25%税款。即便内地有大量的粮食供应，亦不足以满足当地居民需要，因此仍然需要在香港进口食品，全因『零关税』，又冇增值税。」 从食物推而广之，健康产品、药物、电子零件等种种产品也会遇到相类

笔者早前出席由发展局在新界北打鼓岭举办的谘询活动，当中主要简介新界北新市镇土地概念图。发展局出席阵容强大，有北都办、规划署、土木工程拓展署，甚至地政总署均有列席。值得留意的是，地政总署一般甚少在如此早期阶段，便出席有关新发展区的谘询会议，可想而知政府对新界北新市镇的关注程度。当然每个发展方案，政府都会重视，但为何特别著重这个方案呢？当局的动机可以有很多，笔者就此想分享以下其中数点。 （一） 现时政府要有快速见效的项目 事实上，本地以往大部份发展问题，均为地区所引起。安置及赔偿计划，比当局规划更值得民众注意，但政府往往则刻意先不谈赔偿，直至现时需要面对现实，便开始积极回应地区诉求，确实有长足进步。 （二）远水不能救近火 许多承载着数十家庭生计的厂主、仓主等均想在力所能及的前题下继续营运，奈何土地事宜并不简单，解决不了的话，工作机会未到位，裁员反而率先到着。加上现在的土地利用概念图属未来土地意向的表达，惟现行棕地作业的选址基础却以规划指引编号13G（可在城规会网站找到）作为根本。换言之，在概念图和推行未来的发展之间，存在了一大片空白，当中没有讨论如何

上回提要，港府以北部都会区与市场开「赌局」，并以「地价兑换券」作「筹码」，透过当区「片区开发」模式正好成为载体，「交货」予有意参与发展的发展商。事实上，当局亦设有另一「赌局」与市场「对赌」，这就是创科产业园发展。 在这「赌局」中，政府让市场跟她赌上香港可以带动内地还未出海的企业国际化。简单而言，就是将相关企业产品以香港法例（即国际例）作「再优化」，继而遨遊世界。当中前提是要求企业在香港成立「桥头堡」，即带钱、带技术，最好带上自己的创科生态圈来，与香港科学园强强联手。倘若看好香港楼市，亦可以入场赌楼价中、长期回升，甚或可以自行「带波」、「上篮」，靠自己带来的人才提供稳定租金回报。 场地搭建好，但要赌局成立始终需要有个「锚」，而库房就有这个功用，以示你输得起。香港用的是「靓钱」，是跟美元锚定的港币，所以政府理应要槓桿库房所持有的钱，而非用作基建。国家外管局可以让企业出场，前提是要他们在香港签署有实际合作计划的合同，并不是「空头支票」。片区发展正正有体量足够大呢个好处，企业可以批量购买以美元计价的资产，尤其是香港物业处於短期贱价之时。我们看香港的时候，

政府於去年底为北部都会区的「片区开发」模式展开谘询，近月有不少行家及客人均问及这发展模式是否有利可图，那就得从当局为何要做这套「大龙凤」开始讲起。 先从现时情况动笔，香港近年赤字已高达千亿声，与以往不同的是，以前香港每逢劫难，政府基建必然「上马」，以尽托本土经济，青马大桥、机场「玫瑰园计划」等大型项目依然历历在目。有别於其他国家，你帮香港政府搞基建，一定可以收到数（準时找数、用咩方式找数则另作别论）。第二，中央指明香港係打国际市场牌的地方，「阿爷」又颁「圣旨」要搞科技，倾国将企业出海国际化。第叁，我去国务院国情後续赔偿和班上课，其中一课谈及内地如何看香港资本主义市场运作的见解，包括如何运用「可自行发钞」的货币政策帮中国、帮香港，是取决於港人在资本主义体制下生存了这麽久的市场智慧。总括而言，大家都要搵方法抬钱、救经济，而「阿爷」俾张科技好牌你上，麻烦你如果要食返金融老本，都交吓功课。 以前香港政府冇咩大劫难，局与部门之间各有各做，也比较安心自在。然而，现在赤字连连，尤其是我们这些在资本主义下长大的「兄弟姊妹」，见到个库房每年都冇咗一浸，金融佬，甚至

新的一年，先在此祝大家身体健康，事事顺利。新的一年对我而言都是一个新的开始，「送澧手记」已面世一週年，在此多谢读者过去一年的支持。未来「送澧手记」将会转移阵地，最新在《香港01》平台与大家见面，笔者好荣幸新一年有新的开始。同时内容上，亦会更贴近香港未来着眼发展的北部都会区。希望可以为读者带来一个新的视野及认知去了解政府的政策、方案、以至可发展的方向，让人人都可以了解香港未来的发展走向。 近年政府积极推进北部都会区的建设，多个发展区相继动工并分期推行。笔者在过去二十多年的职业生涯中，曾有幸参与到各类型有关北都的研究，涵盖莲塘、香园围口岸、新界北新市镇、古洞南北、粉岭北及新田科技城等。 事实上，笔者过去叁年受打鼓岭乡事委员会委託，探讨新界东北未来发展，同时审视具发展潜力的地区。我与团队经历数年深入规划研究，马不停蹄到海外及内地考察，与政商民幹部积极讨论，并於2023年提出了一套全面并以未来北部都会区发展为出发点的《港深口岸经济区概念规划研究》，以及与 发展局於去年底公布的《新界北新市镇和马草垄的发展计划》中大部份方案细节「英雄所见略同」。...

In recent years, the new trend of coworking and coliving has had a significant rise in popularity, and it has changed many individual’s pace of life. Co-living is a form of shared housing where rent not only covers a room or flat, but also communal spaces and trendy areas to work-out, play a game of mariokart, and dine with others. The of emphasis on co-living is to focus on the social interactions and cultivate an entrepreneurial philosophy among like-minded millennials. Thi

土地共享先导计划 ，是政府为纾解香港长久以来对土地和房屋的需求而製订的短中期土地供应策略。政府旨在通过改变私人土地的规划用途并提高该土地现有地积比率，以加速释放私人土地的发展潜力，从而释放多达150公顷的私人土地以做房屋发展。 根据该计划，政府将完善基础建设和政府、机构或​​社区设施，并缩短相关法定程序时间，以配合发展相关私人土地，而这正是私人发展商无法单独做到的。 政府的土地供应专责小组曾预计，在2026年房屋用地的短缺将达到108公顷，而在2046年将达到230公顷。为解决房屋短缺问题，政府一直在研究以分阶段的方式增加60万个房屋单位供应。在短期内，政府计划通过兴建「插针楼」来增加现有的公营房屋；长远而言，「明日大屿」则被视为一项积极的研究策略以满足住房需求。 土地共享先导计划旨在填补政府在房屋供应蓝图中的中期房屋供应。然而，该计划对发展商而言，是否有足够的吸引力，该计划是否能提供足够的诱因予发展商以鼓励其动用资源来开发私有土地，仍有待深究。 以现时的康乐用地为例，其现有法定地积比率限制为0.2倍。通过土地共享先导计划，其地积比率或

The Coronavirus Pandemic has affected our every aspect of our lives, from our own personal habits to the larger economy. Despite the ongoing events, there are still different development opportunities that are up and coming and has developed in to several trends that will be identified in the latter of the article. Landowners or operators submit planning applications to the Town Planning Board for various land use options in order to seek different development opportunities

团队进行调查以深化对「社区补益合同」的理解，并研究其於香港实行「社区补益合同」的可行性。透过分析，「社区补益合同」必须能适用於现行的法律体系下，并在上述六项条件的基础上配合下列四项条件，才可有望於香港试行： 财富，意指政府的财政状况能否负担其福利和社区设施的开支，而毋需依靠单一项目的发展机会作相关建设。以今时今日政府的财政储备，问题不大。 地理位置以及流动性。於流动性高的地域，社会关係会难以维繫，社区资本较难聚集；在缺乏社区营造的前提下，「社区补益合同」的基石---「信念为本」的力量会因而减弱，导致决策者与市民的信赖和合作下降，得不偿失。 土地关係的透明度。在複杂而相互关联土地关係的背景下，「社区补益合同」的重点，即能否清晰𨤳清彼此之间的利益关係再加以著墨，感觉存疑； 「社区」的定义。「社区」在空间，时间和人方面总是有不同的解读，加上高密度发展的城市会无可避免出现於法律和体制外的土地纠纷，例如约定俗成却未有明文根据的店铺或房屋将难以在发展项目中获得赔偿或补助。在该法律系统许可的情况下，「社区补益合同」作为各方之间的私人合约

继上月曾提及的「社区补益合同」的功能和範畴，接下来笔者希望简单分析一下「社区补益合同」於香港而言，是否适合。 要明白「社区补益合同」是否适合香港，笔者经初步研究和分析後釐定了「社区补益合同」的基本理论框架，分别为「理论基础」和「执行基础」。 「理论基础」包括： 吸引力：即工具对於政府、发展商以及社区具有使用的吸引力程度（这方面比较难说）； 公平及正直：即合同内容和制定过程公平与否；合约双方的诚信和代表性，以及背後制度的完整性和公正性； 而「执行基础」包括： 合同的法律效力：即合同效力的产生方法和签定双方的代表性； 对现有发展机制的兼容性，例如该合同能否与现行规划程序、土地行政程序和楼宇建築程序互相兼容，就香港而言，因「社区补益合同」是私人合同的形式，能於上述的程序中作附加，问题不大。 执法和监督制度：即现行法例下与执法和监督相关的程序，此为政府的意向问题，也不难解决；以及 人力资源：即是配合「社区补益合同」的法律性质的人才；此方面香港比起其他地方更有优胜之处，香港具备足够与法律、仲栽和协商相关的人才和培训机构，此条件并不难克服。 如上

了解「社区补益合同」可以使我们更明白社区与发展商之间的关係。「社区补益合同」的社区概念是建基於「信念为本 (faith-based)」或「地理为本（geographical-based）」的思想，即是有同等信念的人在一起，即可叫作「社区」，以及对这样一个社区发展的特殊利益。它是一份记录了发展商或者政府相关的发展部门与广大公众（无论是非政府机构还是当地社区团体）之间一系列物质及非物质的利益合同，其中物质利益是包括学校、道路管理以及社区设施的提供等服务，而非物质利益则包括聘用当地市民、提供训练课程以增加项目发展对地区市民的工作机会等承诺。 为使大家能更了解「社区补益合同」的内容，以下会列出其中一般包含的内容： 目的； 用字的定义； 不同方面福利的註解； 执行利益协议的具体方法； 会议和报告要求； 提供服务的财务安排； 政府或发展商需遵守的条款； 指定条款的有效性和影响範围；以及 该条款的限制。 此外，「社区补益合同」的範畴包括： 有效管理公共福利和补贴开支（例如就香港而言，建议降低保费）； 分区地带/实际土地用途的变化及其对项目差异

近年香港政府及发展商积极推行不少发展和重建计划， 当中涉及清拆及重建计划，或新界新市区发展所触及的土地利益争议，就引起了不少本土市民及非牟利组织的关注。 笔者曾研究北美就规划和实践制度上的发展工具，其中涉猎了一种叫作「社区补益合同」(“Community Benefit Agreement”) 的工具。希望藉此篇幅，简述其由来以及所牵涉的範畴。 「社区补益合同」的理念是源自1990s到2000s年代的美国，并於2007至2014年开始广泛普及於北美社会，主要应用於城市重建项目。此工具是发展商和非政府社区组织，或政府与非政府社区组织和发展商之间的合法合同。如签定了有关合同 ，则有利於发展商取得政府资助及发展许可，同时亦能争取受影响居民对项目开发的支持（对发展商与政府而言）。非政府社区性组织与发展商皆在一定程度上希望能藉著一系列私人及具约束力的计划和协议，以达致双赢局面。 了解「社区补益合同」可以使我们更明白社区与发展商之间的关係。「社区补益合同」的社区概念是建基於「信念为本 (faith-based)」或「地理为本（geographical

调高地积比率以解决住屋不足问题的提议已酝酿多年，土地供应专责小组一直研究该议题，务求地尽其用，增加住宅供应，唯此举将涉及各方面的考量，包括：交通网络、供水、渠务承载力、政府、机构或社区用地设施以及公共空间的提供等。出於对多方面 研究考量的需求，一时叁刻未能得出结论。 在评论提高地积比率这项建议前，我们需知道现时一般市区的地积比率限制。一般而言，港岛区为8至10倍，而九龙半岛为7.5至9倍。在这标準上，现时仍有不少私人土地地积比率尚未被用尽。但往往由於业权过於分散，重建受到限制。就算有些旧有土地集合於一起，也是投资者为了善价而沽的行为，需根据市场价值判断重建的诱因。而政府所持有的政府、机构或社区用地也是有的，只是须顾及以前预留的土地有没有其他用途。 在此我们应特别关注，调高地积比率其中一个影响是居住密度会被提高。有人会质疑提高地积比率意味著香港的屏风效应会加剧，但这说法未免过於武断，因现今政府已设立有关的指引和条例以规管能满足城市设计为前提的通风标準。所以，高密度发展并不一定会降低人们的居住生活质量。

主题：机楼土地再运用的挑战及前景 （前提是电话机楼的需求不存在） 政府及土地供应专责小组今天开会，探讨将电话机楼於约满後改为兴建房屋之用的提案。从规划的角度而言，土地再运用要考虑对自身作为『政府、机构或社区 (GIC)』或『其他指定 (OU)』规划地带对周边环境的影响。将电话机楼改作房屋用地，政府也须考虑以下事项。 1）土地再运用要衡量能否达致可持续发展的原则。 2）规划时要考虑交通的状况，衡量车流增加对社区路网的影响。 3）就环境而言，因本身作为GIC及OU地带，均为非住宅用途，如转变成住宅用途的话，就该考虑如何减低交通及工程所产生对噪音及空气质素的影响。 4）另外就基建服务上，以污水渠的容纳量为例，亦要再作工程及环境影响上的作出评估。 5）就著『香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略』，公共空间的要求将由每人2平方米增至2.5平方米，如改划兴建房屋用途，此亦须作出考虑。如切实可行，或可提升该区的生活质素。另外，增加公共空间用地，亦有助增加社区的绿化比律。 6）如该土地为处大型运输基建附近，迎合香港交通主导的发展方向，新建房屋的地积比例