送澧手记｜北都城市密度「乾坤大挪移」

发展局局长早前透露，政府将探讨「跨区地积比率转移的可行性，目的是将旧区重建项目未用尽的地积比率，转移至新发展区使用，以改造发展稠密的旧区，长远减低市区人口，营造更宜居生活环境。这可谓社会近20年来千呼万唤的政策，时至今日当局终於行前一大步作实际探讨。

事实上，政府过往一段长时间中，均极不情愿地采取非原址地积比率转移。究其原因是涉及了多一个或更多的地盘，变相令基础设施需求的计算变得複杂，审批程序既会加长，当中出错机率亦会提高。局长现提出探讨跨区转移地积比率的想法，摆脱旧有枷锁，可谓非常前卫，亦可能是因为科技更趋成熟，有助当局克服了以前的重重难关。或许未有太多人留意到这政策，而市建局去年公佈的旺角洗衣街／花墟道发展计划其实可视为上述计划推出前，小试牛刀的测试。城规会所订明把一幅用地的地积比转移至同一规划大纲图下的规划指引（编号43），亦有更多详情可供读者参考。

上述具体指引做法是，细小且没有重建价值的旧建築物，拥有人可以把它拆卸，重建成一层楼高的建築物，并以更佳的布局或建築设计，以作食肆、文化、社区设施、休憩空间等住宅或商业混合发展，更可整合街区、优化街景等。至於其馀的可建楼面面积，则可以转移到同一规划大纲图的其他地方，而该「接收地盘」不能超过特定的地积比率。然而，这衍生出楼宇高空剩馀地积比的问题。倘若地主没有补地价，那只有规划中的准许地积比率；但若一张地契，本身没有可建楼面面积限制，那就出现了剩馀的发展权，当中具体情况需视乎地盘相关契约，以及规划大纲图限制。

话说回来，为何这政策兴北都相关？原因是政府用了一个「乾坤大挪移」的做法，降低城市稠密地方的密度，营造社区，再将相关剩馀地积比率或发展权，转移到新发展区。不过，新发展区本身是新区，商业价值仍未见稳定，因而对发展商或投资者而言，相对缺乏吸引力，情况就如「大富翁」，新发展区一开始是不那麽值钱，一旦幸运再踩中自家土地并「起楼」（相当於加大转移的楼面面积比率），那就会有越来越多人愿意在新发展区投资。儘管现时库房紧张，但政府都明白到香港住宅市场仍然有得做，而最简单直接的方法就是提高地积比率，当中有两点重要考量，其一是确保基建设施容量顶得顺，而非「掹掹紧；其二是以人为本的城市设计。当局只要做好以上两点规划，加上做足备置工程（enabling works），根本不需要担心後续情况。

拆旧建築，搬去新发展区，并非新鲜事，当年入境事务处总部由湾仔搬到将军澳就是一例，唯独今次跨区地积比转移不是由政府自己动手，而是号召市场力量去做。呢一招「一鸡两味」，既能将过分拥挤的城市搬到新发展区，同时势把整个城市密度重新洗牌。呢招还不够绝吗？当局下一步就要取得平衡，提高发展诱因，以用好市场的钱，拓展新发展区。地积比率转移至新发展区解决过於密集的城市问题，同时为增加当区经济动力的「强力特效药。

这裏是有赚头的，高空发展权可以买卖；小业主不能整栋重建，亦有机会卖出。若政府提出的地积比率转移是有得赚，或许有更多人会在旧区购买高空发展权、进行土地买卖等，届时经纪、发展商，甚或是退休基金也可赚钱。另一方面，政府亦不需花费太多，便可成就新发展区的经济发展。大家要紧记，每逢有危机，转机就在下一个瞬间。如果各位读者想了解更多，亦欢迎留言给我作讨论。