本文并非说《城市规划条例》第12A的「修订图则申请」已经走到尾声，反而要为政府在「北部都会区」简化複杂的修订程序而鼓掌。 政府透过专属条例，在城市规划範畴内，拆解了规划许可申请与修订图则申请之间的分野，以及各自所需的时间。以此为引，我举个贴地例子，看看即将刊宪的新措施，对於我日常遇到的投资者，在投资决策上能带来甚麽帮助。 话说某公司有意在我朋友名下的一幅土地上发展学校，呼应北都推动大学教育发展的大方向。该地属於吉地，学校用途并非规划大纲图上所列的第一类或第二类用途。按现行制度，虽然仍可向城规会申请规划许可，但许可期最长仅得叁年。再翻查过去十年的资料，叁年期的许可多数能获延展多叁年，只要没收到反对意见，且有技术报告支持，城规会大多乐意批出。 然而，叁年期对投资学校项目来说，其实压力甚大。以传统建築模式来说，单单建好校舍也需时约叁年。即使成功延长多叁年，投资者仍然面对不确定性。对愿意落重本的投资者而言，风险未免过高。如果改为七年期，叁年城规程序後，兴建校舍还有四年可用，但四年回本机率依然有限。若做到「七+七」，即共14年，回本才较为可期。可惜，额外七

深具影响力的城市规划师Paul Davidoff於1960年代提出的「倡议性规划」（Advocacy Planning），正正挑战单一权力结构，主张规划师应主动为不同社群、尤其是弱势一方发声，协助他们在政策制定过程中可以平等的表达与谈判。其後发展出的「实證为本倡议」（Evidence-based Advocacy）和Smart Advocacy 準则（Specific, Measurable, Achievable, Realistic, Time-bound，即明确、可衡量、可实现、切实可行、有时间限制）等操作理论，则以更简短且符合国家政策方向的方案作为基础，展开讨论。 这种规划模式以专业分析，寻求公平与共识，找出既切合国家大局、又能解决地方问题的方案。我认为，在香港高密度发展与複杂社经背景下，面对不同团体、族群的多元利益结构，「倡议性」规划更应成为社区规划的新常态工具，并更广泛应用於不同项目，才能真正满足各界别需求，促进社会融合。 以我近日準备参加香港规划师学会周年大奖的「跳动·打鼓岭」规划研究项目为例，我与团队走进乡事委员会，立法会及区议会

北部都会区专属法例出台，属意料之内。一直以来，北都发展受现行规划及地政程序所限，而现有制度本身亦肩负保障城市公平和公义的角色。新法例则更具针对性，为新发展带来难得机遇，有助「拆墙松绑」，提升效率。 随着政府公布专属法例架构，北都在规划、土地、工程及产业运营叁大範畴将全方位松绑，其中叁大重点值得关注： 一、简化城市规划程序 新方案下，北都非保育用地的项目倡议人可透过规划许可，直接申请改变土地用途或放宽发展标準，处理时间由最少九个月缩短至两个月，标誌「提速提效」。临时用途批核年期由「市区五年/乡郊叁年」统一延长至七年。以往内地企业欲落户试点，往往因临时用途期限过短而却步；新措施相信能提升市场信心，吸引更多企业作中小规模试点和投资。 二、加快收地及补偿流程 补偿纠纷个案须於六个月内提交土地审裁处判定，暂支款项如叁个月内未获接受则停止计息，以减公帑开支。特别针对祖堂地，地政总署署长可直接向註册司理支付补偿，不再受全体成员一致同意的掣肘，大大减少延误。同时，政府应加强了解现有营运者的处境；不少受影响商户，即使被收地，亦须自掏腰包搬迁及周转，如资金周转困难，

笔者此前撰写的两篇《香港城市发展与自然共融之道》文章，回顾了香港湿地保育政策从民间倡议到法制建构的演变历程，并以新田科技城及叁宝树湿地公园为例，探讨「自然为本解决方案」（NbS）於本地的应用前景。文中强调了包括「生态单位转移」在内的制度创新，借鑑英国「生物多样性净增益（BNG）」的实践经验，并倡议香港建立跨区补偿机制。 最近，土木工程拓展署与渔农自然护理署联合发布了《香港基於自然的解决方案设计指引》（HKNbSDG）（2026年3月出版），这是首套专为香港高密度城市环境度身订造的NbS技术框架。文件涵盖叁大核心原则、九项设计指引、六个环境类型的模拟设计，以及完整的绩效评估体系，并收录六个本地案例。] HKNbSDG的出台，填补了香港NbS发展的关键空白。过去，虽然政府部门在部分工程中引入生态元素，但始终缺乏统一的设计语言及评估标準，致使NbS项目零散、难以规模化推行，亦无法与传统「灰色基建」作出客观比较。 HKNbSDG正针对这一痛点，将国际自然保护联盟（IUCN）的全球标準本地化，成为落地实践的操作手册，助力工程师、规划师、园境师在日常工作中系

在香港的城市规划体系中，每幅土地的发展潜力—包括地积比率、建築物高度及上盖面积等，均受法定图则规範。这些限制旨在确保发展密度与地区基建承载力及环境容量相匹配。值得一提的是，城市规划委员会（城规会）设立了「略为放宽」机制（Minor Relaxation），容许业主或发展商根据《城市规划条例》第16条，针对个别发展项目申请适度放宽这些限制。此机制并非对规划标準的否定，而是在特定条件下为发展项目提供一定灵活性，以促进更优质的规划成果。 「略为放宽」机制的设立，源於城规会意识到僵化的规划标準未必能回应每幅土地的独特情况。其政策目标主要有叁方面：首先，回应社会需求变化。随着人口老化，长者护理、幼儿託管等社会设施需求上升；在房屋供应紧张下，政府亦需在规划上灵活调配。其次，解决地盘的特殊限制。部分用地存在先天制约，如地势起伏、邻近铁路结构、受道路噪音影响等。第叁，鼓励优化设计。城规会希望透过放宽机制，引导发展商提供超越法定标準的规划改善，例如公共空间、行人连接、绿化及通风等配套，体现「以弹性换取质素」的核心精神。 回顾2025年就「略为放宽」发展限制的申请纪

财政司司长在新一份《2026-27年度财政预算案》中，提出一项名为「北都城乡共融基金」的先导计划。政府建议拨款2亿元设立该基金，目标是鼓励非政府组织、社区团体及私营机构推展乡郊旅遊项目，推动北部都会区村落的发展和活化。 位於北都的认可乡村，资助範畴包括推广活化文物景点（如新田大夫第）、举办深度遊活动（如文化导赏、务农及单车遊），以及研究放宽政策限制，让村屋有机会转型为餐厅或民宿等新型态用途。 该基金正好回应政府「无处不旅遊」及「城乡共融」的新施政理念。多年来，北部都会区的开发重心在大型基建及创科产业，原居民和乡郊社区未必能及时分享到发展红利。今次计划旨在「还富於民」，将文化、自然资源与旅遊经济结合，促进村落转型及社区共融。透过资助，将具特色的文化古蹟、自然生态，及村落经济有机串联，让原居民和社区共同参与，推动由下而上的乡村振兴。 不过，推展乡村旅遊仍面对不少挑战。硬件方面，许多乡村依旧面对「车到人不到」的窘境——村路狭窄、公众停车位短缺，以及厕所设施未现代化等问题。软件上，现行法规对村屋作商业用途设有重重门槛，即使欲改建为小型餐饮或民宿，许可流程

《香港城市發展與自然共融之道 （上）》回顧了香港濕地保育政策的歷程，點出本地民間倡議和政府合作下，逐步建立的保護框架。隨着城市發展加速，香港要在增地同時守護生態，「以自然為本的解決方案」（Nature-based Solutions, NbS）日漸受關注。本文將以新田科技城和三寶樹濕地保育公園兩大新發展項目為例，探討NbS在實際規劃如何推動城市與生態共存。 北部都會區的發展，已成為香港城市規劃新里程碑，其中新田科技城與三寶樹濕地公園的「發展與保育並行」策略，最能體現這股新思維。當局強調「藍綠交織」，既預留鷺鳥林、鳥類飛行路徑，設生態走廊、棲息地重置，並設立濕地公園。以三寶樹濕地為例，官方提出合併小魚塘為大水體、建生態浮島、優化塘岸、設圍欄與水平管理，多管齊下提升水鳥覓食及棲息環境。這些主動管理措施，目標是在工程前後達至生態影響的平衡甚至提升。 不過，現階段措施大多仍屬原址補償，難以應對高密度發展下的額外需求。參考香港規劃界早有如《2025年施政報告》提出的「跨區地積比轉移」，既然發展權可跨區流動增效，生態補償機制亦可引入「生態單位轉移」制度：換言

湿地是香港不可或缺的重要自然资产，不仅维持生态平衡，更提升城市生活质素。随着城市快速发展，香港土地资源紧绌，如何在城市规划与生态保育之间取得平衡，成为社会各界关注的议题。本文将简述过去半世纪香港湿地政策发展，并探讨以自然为本的解决方案（Nature-based Solutions）在新市镇发展中的应用。 香港的湿地保护政策经历由民间倡议、专业规划到法制建构的演变。1970年代，后海湾沿岸开始出现大规模地产发展，令米埔及邻近湿地生态饱受威胁。当时缺乏完善法规，保育主要依靠民间力量。世界自然基金会香港分会接管米埔，成立米埔自然保护区，这标誌着重要湿地由自发保护走向有组织管理。 1995年是香港湿地保育的关键分水岭。米埔和内后海湾共约1,500公顷湿地被列为《拉姆萨尔公约》国际重要湿地，代表香港承担起国际保育义务。政府亦在大纲图首次引入「湿地保育区」和「湿地缓衝区」，为后海湾周边土地用途设下发展限制，保护政策从民间主导逐渐过渡到政策层面。 进入2000年代，《环境影响评估条例》成为湿地保育的重要法律工具。根据「避免、减少、补偿」叁原则，所有可能对湿地生

香港的城市发展正处於关键转型期，无论是北部都会区的雄图，还是旧区更新，均牵涉多元的土地利益、社区网络及不同层次的发展需求。现行规划体系虽具稳固的法治基础和布局宏观，但随着公众对发展品质、地区特色和参与度的期望不断提升，如何在高效推进项目同时，更细腻贴地回应每个社区的独特声音，成为重要课题。 从旁观者变参与者 在过去四年参与打鼓岭等乡郊地区规划顾问工作时，我们深刻体会挑战与机遇，亦不断探索新的协作路径。项目强调专业协调与社会参与，透过系列公众活动，吸引逾3,000名政府部门、学术界、专业团体及居民参与，切实推动政策方向与社区意愿的双向融合。 作为地区规划顾问，我们有系统地整理并转译社区意见，将其纳入方案设计，并积极与立法会及相关政策单位对接，确保地区发展需求得以有效回响。於过程中，我们倡议「每区一规划师」协作机制，期望加强规划专业在複杂发展议题中的协调角色与公信力，推动居民从旁观者变为共建愿景的夥伴。 提供「陪伴式服务」 这一构想部分源自香港曾倡议的「社区规划师」以及内地推行中的「责任规划师」制度。内地的经验多以区或街道财政投入，通过「政府购买服务

随着内地研究夥伴的加入，我得以从全新视角观察中国区域发展。今期专栏聚焦比较长叁角与粤港澳大湾区在创科及工业园区的发展路径，并探索这些经验对香港的启示。希望藉由梳理两地模式异同，为区域协同及香港未来定位提供参考。 长叁角以上海为核心，涵盖江苏、浙江、安徽，总面积逾21万平方公里，是中国综合性经济实力最强的地区之一。区内工业园区规模庞大，如苏州工业园区已达278平方公里。该区发展逻辑强调产业集聚与内生协同，不仅体现在产业链物理集聚，更形成紧密的知识共享网络。例如，长叁角G60科创走廊跨九市，推动产业联盟与协同创新；上海技术交易所则构建技术确权、评估、交易的标準体系，有效促进技术在区域内流通。 叁省一市共建的国家技术创新中心，采用「总部+研发载体」的网络化佈局，组织跨区域技术攻关，成为产业升级的重要策源地。这些平台促使人才、技术与创意在区域内高效流动，极大提升整体创新效率与产业韧性。 粤港澳大湾区则涵盖港澳及广东九市，总面积约5.6万平方公里，是「一国两制」下独特的城市群。区内产业结构多元：香港为国际金融中心，深圳以科技创新见称，东莞、佛山则专注製造业

上回栏目文章《跨区地积比率转移（叁）：发展商选盘的优次》分析了发展商在重建地盘选择上的考虑及新政策下的部署。近日有土瓜湾一带的公务员建屋合作社（即合作社楼宇）业主查询其物业参与跨区「地积比率转移」的可能性。今期将探讨合作社楼宇在新政策下的重建议题，以及私人市场参与重建的潜力，助力市区重建局（市建局）加快整体市区重建步伐。 合作社楼宇是政府自1952年推行的公务员房屋福利计划产物。当年政府以市值地价叁分之一批地，并提供优惠贷款，让合资格公务员成立合作社自建住宅。历年来共成立238个合作社，单位逾5,000个，惟计划已於1980年代中止。由於楼龄高、设计过时，如没有升降机、楼梯狭窄等，加上维修问题，现时不少社员都支持楼宇重建。 然而，合作社社员仅以分租承租人身份居住，并没有法定业权，亦没有权利转售物业。现行机制下，需最少75%社员同意方可申请解散合作社，但仅靠社员主导解散後出售，流程往往缓慢。 为推动合作社楼宇重建，政府於2015年提出两个建议：一是由香港房屋协会（房协）推行「重建公务员楼宇先导计划」，要求齐集全数单位业主，并以高於市价约10%的价钱

上回栏目文章《跨区地积比率转移（二）：新政策下小业主的部署攻略》中，笔者分析了旧楼小业主在新政策下的部署策略。今期则从发展商角度出发，探讨他们在重建地盘选择上的考量与新政策下的可能部署。 自2023年7月推行「同区地积比率转移」政策，因操作繁複，市场反应未如预期。今年9月，政府检讨後建议放宽至跨区「地积比率转移」，新政策将「输出地盘」範围由旺角、油麻地扩展至长沙湾、马头角、西营盘及上环、荃湾、湾仔五个指定地区，并容许计划大纲图内没有地积比率或总楼面面积限制的地盘成为「输出地盘」。 此外，保育历史建築或用於休憩空间、辅助商业用途的楼面面积亦可全数转移。新政策亦开放「输出地盘」未用尽的楼面面积，可分拆转移至发展商持有的多个「接收地盘」，并放宽「接收地盘」面积下限至700平方米，同时允许每个「接收地盘」可轻微超出总楼面面积30%的上限，为市场带来更大弹性。 在此新机制下，发展商有更多重建及规划选择，主要包括：一是传统原址重建，二是同区地积比率转移，叁是跨区地积比率转移。根据发展局指引，指定地区内重建地盘获赠的20%地积比率可折算为金额，经地价市值估算後

在上期栏目文章《跨区地积比率转移（一）：业主与发展商的回报攻防战》，笔者讨论过「跨区地积比率转移」对大小业主、投资者、半政府机构以及发展商等不同既得利益者的影响，并指出政府在与业界磋商时，必须兼顾业主的合理权益及釐清遊戏规则，方能推动市区重建落实，为旧区带来新生。今期则以小业主角度出发，探讨在新政策下如何自处。 观察过往合作的旧楼小业主，发现他们的取态大致可分为叁类。首先，有些业主对出售物业非常积极，坦言旧楼失修严重，长期影响生活质素，维修问题如漏水、排水系统、水质、防火及结构安全等层出不穷，维修费用高昂，令他们宁愿尽早脱手。有业主更表示，因楼宇不符规定而被检控，不仅难以负担罚款，更无力承担设施翻新开支，因此只要有发展商以市价收购，便会欣然放售。 另外，有一批业主对出售物业持开放态度，但并不急於一时。他们认为自己的大厦保养尚可，未有迫切出售的需要，选择观望市况，期待有合理的收购价才会考虑放盘。这类业主普遍认为业权複杂是收购重建的最大阻力，虽然渴望有发展商高价收购，但对最终能否成功重建并不抱太大期望。随着《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（俗称《

早前笔者在10月中撰文《放宽跨区地积比率转移 地产金融市场机会处处》，讨论《2025年施政报告》所提出的「跨区地积比率转移」新机制。这项新政策由传统聚焦「实物转移」的地积比率转移，变成以「金额抵销」为主导，更强调灵活性，有望为市场带来新动力。 市建局重建荃湾深水埗　地积比率转移势成关键市建局招标价左右大局　「高买更高卖」一去不返？市建局连蚀叁年忧难回本　当初为何制定「同区七年楼龄」？ 香港楼市自2020年起持续低迷，现时市面上的旧区重建地盘多数面积细小，而且准许地积比率从现有规划机制下普遍已达上限，因而欠缺吸引力。市区重建步伐滞後，政府今次大胆推新机制，目的正是为市场注入诱因，鼓励私人市场参与，加快市区重建。 在政府积极与业界、专业团体、地产商会及相关持份者商讨细节的同时，笔者和团队亦马上约见以往合作过的旧楼业主与发展商，主要集中於7个指定地区。当中有部份人认为新政策为旧楼业主带来曙光，但期望政府尽快釐清「遊戏规则」，才可判断实际吸引力。 很多业主最关心如何保障自身最大利益，自然希望物业能以「价高者得」出售。不过，近五年以来，除了市建局主导的重建

全球经济格局深刻转变下，绿色经济已成为新的发展趋势。随着中美紧张关係升级，儘管市场普遍认为中国将优先保障国内经济和就业，环保脱碳或居次位，但《中共中央关於制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》却显示出与市场截然不同的想法。当中央政府明显提出全面绿色转型的方向，一向致力推动可持续发展的香港，能否在国家「脱碳」进程中发挥关键作用？ 笔者过往文章屡次指出，香港产业载体不足乃发展关联式产业之最大障碍。 第一，香港经济结构一向以服务业为主（占GDP93%以上），製造业比例极低（占GDP不足1%），反映香港本地缺乏绿色技术产业载体；第二，绿色产业核心技术的生产高度依赖内地供应链，香港难以直接参与生产环节；第叁，土地面积狭小，限制了大规模再生能源设施之部署；第四，在中美地缘政治紧张的背景下，香港作为国际桥樑的功能受削弱，部份西方国家对在港投资绿色项目持谨慎态度。 以上因素限制了香港协助国家及自身绿色转型的步伐及作用。 儘管挑战重重，但香港正积极推进「北部都会区」发展，正为增加产业载体注入动能，而创科产业载体更有望成为协助中国脱碳的助力。北部都会区可定位

香港经济发展除了考虑本地自然人口增长，人口政策才是真正关键。单靠本地居民的生育率，根本不足以决定是否需要增加土地储备。更重要的是，应该聚焦人口政策对土地需求的影响，并釐清哪些政策能有效吸引高质素人才来港，为经济注入新动力。 施政报告2025｜北都尚欠一场「农地农价」的土地改革 近来有声音提出，香港人口有潜力达到1,000万。最简单的说法是，未来「北部都会区」（北都）预计可容纳约250万新增人口，这些人口主要来自内地及世界各地，结合现有750万人口，总数可达1,000万。这话题让我回想起多次与同事讨论香港未来发展格局。 我在早前文章提到，北都成为香港经济发展的重要载体，透过开发新土地释放发展空间，推动新产业落地。若没有充足的发展载体，即使有优质人才或产业有意来港，也可能因资源不足而却步。所以，人口政策与土地供应其实密不可分。 以上海为例，根据多个AI数据平台，上海常住人口约1,920万，2023年GDP约4.7万亿人民币，人均GDP达20.1万人民币。相比之下，香港常住人口约750万，2023年GDP为2.4万亿港元，人均GDP达38.2万港元。数

世界博览会（世博会）每五年举办一次，是全球创新科技、文化和未来构想的大舞台。过去15年3届世博会，主题都离不开可持续发展、科技创新及全球合作。今年由日本大阪主办的世博会同样聚焦「科技与协作如何打造更永续的世界」，吸引161个国家和9个国际组织参加，入场人次高达2,900万，刚於本月13日圆满落幕。 世博会的意义不止於展览，还是主办国和各参展国家推广城市品牌的重要平台。看着世博办得有声有色，不禁令笔者联想到：如果香港可以举办一个类似世博会形式的博览会，但参展单位不是各国，而是中国各个省市，构想一个「中国省市博览会」又会如何？ 这个构思主要邀请中国常住人口超过100万的省市参与，对象可超过100个。每个省市都可展示创新科技、文化IP、可持续发展规划等，推广各地如何透过创新技术实现「中国梦」。随着国家大力推动科技创新和绿色转型，这样的博览会不单展示未来愿景，更可成为全国以至全球注目的交流平台。 翻查资料，历届世博会用地规模介乎100至1,000公顷不等，今届大阪则约150公顷。假如香港政府拨出约150公顷土地，参照世博会模式举办「中国省市博览会」，让贸

根据AI大数据统计，全球有超过100个大城市设有超算中心相关的设施。作为亚洲主要城市之一，香港虽有数码港打造全港最大人工智能超算中心及AI实验室，惟现阶段仍缺乏提供先进算力设施的高端数据中心，令本地创科发展面临流失机遇的风险。这亦解释了政府积极规划高端数据中心、协调新田科技城产业布局，以支撑香港数字经济及智慧城市发展的迫切性。 以近期沙岭数据园区地皮招标为例，政府采用「双信封制」模式，技术评估分8个範畴，包括投资及算力规模、经济产出、创新建议、园区投产日期、发展经验、技术型职位数目及ESG建议。当中，技术与价格建议分开评分，技术比重较重，确保高质方案脱颖而出，避免单纯「价低者得」而牺牲发展质量。香港上次大型建设采用「双信封制」已是2016年机场第叁跑道项目。 技术评估约占总分七成，涵盖技术能力、方案创新、资源分配及风险管理，旨在确保中标者能在香港高昂建築成本下，落实高效、可行和具成本效益的技术方案。这种模式较传统招标更重後续产业发展及经济效益，而不只着眼於一次性卖地收益。虽然如电费高昂等问题仍待解决，沙岭数据园区的兴建预计将为经济带来多元贡献。.

最近不少朋友向笔者查询「跨区地积比率转移」机制的细节，反映市场关注度甚高。长期关注本栏的读者，对我一向对「地积比率转移」有若干看法应不陌生。综合政府於《2025年施政报告》、发展局局长记者会发言及城市规划委员会（城规会）规划指引编号43，笔者对相关机制有以下看法。 早於2023年，政府透过城规会就「地积比率转移」推行新规划指引（编号43），容许旧区重建项目未用尽的地积比率／总楼面面积，转移至同一规划大纲图下的用地使用，最高可转移30%。此举聚焦於「实物转移」模式，旨在透过规划程序平衡基建承载与城市设计。不过，该指引仅分别针对油麻地及旺角分区计划大纲图，属试行性质。 直至《2025年施政报告》推出「跨区地积比率转移」机制，及後发展局局长於9月19日进行解说，机制由原本聚焦於「实物转移」的「地积比率转移」演变成聚焦於「金额抵销」模式的「跨区地积比率转移」。即是说，如果重建地盘位於长沙湾、马头角、旺角、西营盘及上环、荃湾、湾仔、油麻地的七个指定地区，业权人在重建时政府会按规划大纲图上地盘的地积比率／总楼面面积，赠送额外20%地积比率／总楼面面积。...

西九文化区自诞生起，就是一个非以盈利为首要目标的公营项目。当年城市规划者将其定位为香港重要的文化枢纽，甚至把高铁终点站纳入规划之内，冀望能吸引大湾区城市旅客，成为本地以文化为主题的休閒娱乐新地标。规划蓝本采用英国著名建築师Norman Foster的设计，地积比率限定在1.81，发展密度及高度均远低於邻近地区。其核心理念是以文化设施和公共空间为本，让旅客从高铁站下车後可一览无遗地欣赏维港景色，并以此作为香港铁路口岸的标誌性门廊。 西九文化区初期确实成功吸引大量旅客，香港故宫文化博物馆、M+视觉文化博物馆、戏曲中心等成为文青与遊客的打卡热点。不过，随着近年疫情影响，以及国际政治经济不稳，旅遊及零售业大受打击，西九文化区的发展困难亦逐步浮现。事实上，西九本质上一直是区域性发展项目，缺乏本地常住人口。周边除了圆方商场和九龙站上盖的高尚住宅外，缺少住宅和社区配套，令本地到访者多属跨区而来。当外地旅客减少，区内又欠缺稳定的日常消费群，财政压力自然浮现。 总结西九文化区遇到的困难，笔者认为有叁大主因。第一，规划时忽视了本地市民的便利性和短途消费能力，导致平日