送澧手记｜跨区地积比率转移（二）：新政策下小业主的部署攻略

在上期栏目文章《跨区地积比率转移（一）：业主与发展商的回报攻防战》，笔者讨论过「跨区地积比率转移」对大小业主、投资者、半政府机构以及发展商等不同既得利益者的影响，并指出政府在与业界磋商时，必须兼顾业主的合理权益及釐清遊戏规则，方能推动市区重建落实，为旧区带来新生。今期则以小业主角度出发，探讨在新政策下如何自处。

观察过往合作的旧楼小业主，发现他们的取态大致可分为叁类。首先，有些业主对出售物业非常积极，坦言旧楼失修严重，长期影响生活质素，维修问题如漏水、排水系统、水质、防火及结构安全等层出不穷，维修费用高昂，令他们宁愿尽早脱手。有业主更表示，因楼宇不符规定而被检控，不仅难以负担罚款，更无力承担设施翻新开支，因此只要有发展商以市价收购，便会欣然放售。

另外，有一批业主对出售物业持开放态度，但并不急於一时。他们认为自己的大厦保养尚可，未有迫切出售的需要，选择观望市况，期待有合理的收购价才会考虑放盘。这类业主普遍认为业权複杂是收购重建的最大阻力，虽然渴望有发展商高价收购，但对最终能否成功重建并不抱太大期望。随着《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（俗称《强拍条例》）於指定地区的业权门槛下调至70%或65%，预期可减少大业权人对重建的阻力，提升整幢大厦被收购重建的可能性。

当然不乏业主坚持不卖楼，主因是过往发展商所开出的收购价远低於市区重建局的收购标準，他们宁愿继续等候更高出价。这类业主多数参考市建局向附近地盘的收购价，认为自家物业理应享有同等水平，主张价高者得。然而，值得留意的是，物业价值不在於单位本身，而在於地盘还有多少未用尽的地积比率。假如地积比率已经用尽，该地盘对发展商的重建吸引力自然大减。