香港能否透过土地共享先导计划增加房屋供应？

土地共享先导计划 ，是政府为纾解香港长久以来对土地和房屋的需求而製订的短中期土地供应策略。政府旨在通过改变私人土地的规划用途并提高该土地现有地积比率，以加速释放私人土地的发展潜力，从而释放多达150公顷的私人土地以做房屋发展。

根据该计划，政府将完善基础建设和政府、机构或​​社区设施，并缩短相关法定程序时间，以配合发展相关私人土地，而这正是私人发展商无法单独做到的。

政府的土地供应专责小组曾预计，在2026年房屋用地的短缺将达到108公顷，而在2046年将达到230公顷。为解决房屋短缺问题，政府一直在研究以分阶段的方式增加60万个房屋单位供应。在短期内，政府计划通过兴建「插针楼」来增加现有的公营房屋；长远而言，「明日大屿」则被视为一项积极的研究策略以满足住房需求。

土地共享先导计划旨在填补政府在房屋供应蓝图中的中期房屋供应。然而，该计划对发展商而言，是否有足够的吸引力，该计划是否能提供足够的诱因予发展商以鼓励其动用资源来开发私有土地，仍有待深究。

以现时的康乐用地为例，其现有法定地积比率限制为0.2倍。通过土地共享先导计划，其地积比率或可增长至当前的叁倍，从而提升其开发力度。按照计划， 70％的土地将预留作公营房屋发展，而馀下的30％则交由私人发展商作私人发展。无论是住用还是非住用地积比率，计划申请

地积比率增加四倍以上是否足以吸引发展商申请土地共享先导计划还有待观察。如没有足够诱因，私人发展商未必愿意在公营房屋或「上车盘」旁边建造私人房屋。当然某程度而言，该计划都将为私人发展商提供考虑的动力。

土地共享先导计划是否会对传统的规划逻辑造成影响？作为一项偏向於过渡性房屋供应的方法，虽该计划可以通过提高土地的开发潜力来解决短中期的房屋需求，但这可能对传统的规划逻辑构成挑战。若该计划中的多项项目在同一地区内发展，在缺乏总体规划的情况下，可能会导致性质相似的基础建设和公共设施的重複供应，因此对该计划的效应造成影响。放大新界土地的发展潜力也或需考虑城市核心地区及其边缘地区之间的关係。因此，顾问小组和城市规划委员会将在该计划中承担重要角色，以确保该计划的项目与传统的规划逻辑不会有太大差异，以免影响该地区内已有的总体规划。总括而言，上述困难是可以克服的。

该计划成功与否很大程度上取决於新成立的土地共享办事处的自主权。土地共享办事处需要不同政府部门在政策上携手合作，以有效缩短相关发展时间。但是，各部门是否能缩短相关法定程序处理时间仍是未知之数。理论上来说，拥有相对自由的引导的同时给予明确的目标政策将有助促进整体发展过程。

棕地作为该计划中或将主要受影响的土地，暂停棕地活动以进行房屋建设或将对社会、民生及经济造成影响。政府除了善用机制促进棕地活动迁移外，因研究运用发展商的资源以加快棕地开发进程，以有效释放棕地潜力。

土地共享先导计划是否值得实施以换取150公顷的可开发土地？ 我们认为任何计划中遇到的困难都可克服。该计划作为政府规划蓝图的一部分，将有助增加土地供应以解决香港房屋短缺问题。

黄仲澧 先生

为峰专业服务有限公司 创始人

普缙集团的高级合伙人 (规划及发展)