子女前陣子參加了佛山學習交流團，我又跟住去玩返幾日，並遊覽了千燈湖、嶺南天地等景點，不但親身體驗內地對國家級「夜間文化」的定義與落地，亦見證香港在城市規劃或設計方面的實踐或落後於時代變遷，跟不上現時大眾所追求生活質素的需求演化。 千燈湖以夜市文化作賣點，設計上利用「湖泊」河道作為分隔，河道兩旁設有2至3層高、階梯式建築設計的購物商場，容納大大小小零售商店迎合各個消費階層需要；商場配有大型公共空間，為行人提供可視化空間感，即從地上向天空望及地上平線看，均能全盤看透部局。 此外，商場外的空間則善用作夜市，並有系統地分布超過100個臨時飲食及零售攤檔，延綿不斷伸延至街尾，以產生足夠的「臨界質量（critical mass）」讓人長時間逗留，加上永久性廁所等周邊配套設施亦見充足。從城市設計角度，千燈湖的設計具有強烈「親水文化」，夜市五光十色的攤檔更與周邊大廈燈飾互動鋪排，營造出一個具活力和吸引力的活動節點。 至於嶺南天地則以舊城改造，保留歷史建築物為主，更以引入特式小商店見稱。除了設有飲食及零售店鋪，更將街道由行車道改劃為夜市，並以成果為導向，不拘泥於小

隨著美國對多國發起「關稅戰」，當地政治局勢持續不穩，以致現時許多留學生甚至商界人士均對遠征美國避之則吉。近日坊間有很多聲音指，北京清華大學等中國、歐洲多地的教育團體亦有興趣來港交流，並於本地設立教學機構；另多個創科巨頭也有意與本地教育機構合辦課程，帶領香港教育有望達到世界一流水平。 香港現時擁有五間世界百強大學和多元化教育體系，絕對有條件成為國際教育樞紐。然而，據教資會2018至2022年數據，香港的非本地學生約96%來自內地及其他亞洲國家，僅有4%來自亞洲以外國家，反映本地仍需努力提升國際知名度。事實上，政府早在規劃北都時，已於數個新發展區預留大量土地作發展「大學城」之用，而香港應藉著美國政治不穩的時機，設立一套全面的教育戰略發展藍圖，並將北都打造成為國際教育樞紐，以吸引全球留學生。 為推動北都大學城及長遠創科產業發展，政府應考慮以下幾個建議，其中參考其他地的經驗，國際留學生對當地經濟的貢獻尤為顯著，當局可修訂簽證政策，放寬留學生在港工作限制，以加強國際留學生對本地經濟的貢獻。此外，政府可考慮與商界合作，包括（一）鼓勵私營機構為留學生設立獎學金

美國近期對多國展開報復式「對等關稅」戰，主要是希望施壓全球，尤其是南方國家，一同向中國加徵關税。然而，在美國國債連日出現拋售潮下，影響了「印鈔」能力，白宮則因而隨即調整關稅政策，瞬間暴露了自己在國際間的「吹雞」能力，同時把自己的底牌展露無遺。底牌暴露了，便知道談判的底線，市場或可有想像空間。 事實上，中美兩國近年在任何一個領域必然會互相切磋一番，而香港作為「免稅港」的獨特存在，應善用這段時間，盡快建立所需要的載體，為迎接日後機遇做足準備。筆者早於3月份已撰寫 《北都發展主題跟着關稅起舞》 及 《北都物流、加工、製造一體化之崛起》 等文章，旨在呼籲政府加快當區發展，以增加本地經濟載體。時至現時4月份，筆者執筆之時，美國加徵高達145%關稅便來勢洶洶到來。 現時香港科技、教育、加工製作等多個領域之載體均不足，其中在北都規劃裏亦能略知一二，當區目前已到達執行的階段。如果當局只使用現有條例，作往後北都的發展工具，相信本地又會回到「老問題」：如何精簡現有流程？可惜，香港沒有這樣的時間蹉跎。 長話短說，政府現應以原有各種發展條例為基礎，再設立專屬的當區發展條

早前政府就發展低空經濟推出「監管沙盒」（下稱「沙盒」）試點項目，為未來發展及規管較大型無人機（即25公斤以上的無人機）作準備，同時讓業界能夠在指定航線內測試不同可控和安全的方式應用無人機。其中首批申請有38個「沙盒」試點項目獲批，當中涵蓋以無人機作緊急救援、物流配送、巡查等不同領域及應用場景。筆者亦有業界朋友就相關試點項目提交申請，我們言談間亦有討論到如何應用無人機作賺錢工具。 話說回來，為何政府要在立法規管前，先整個「沙盒」試點項目？全因當局在此領域亦未有太多經驗，因此透過試點項目與業界集思廣益，好讓當局能明確立法規管方向，同時探討可以突圍而出的領域。今期專欄我們先了解一下推動發展低空經濟的基本規範，以及當中的機遇。 參考國內目前低空經濟發展主要使用1,000米以下空域，相關高度範圍可大致分為三個層次，其中外賣配送的無人機飛行高度不超過120米；物流配送約在120米至300米；另載人運輸則約在300至1,000米。 就深圳某運輸公司為例，每部無人機起飛次數高達8,000次，最長飛行距離可達到50公里，跨城、跨海亦輕而易舉，成功與商機無縫連接。未

發展局局長早前透露，政府將探討「跨區地積比率轉移的可行性，目的是將舊區重建項目未用盡的地積比率，轉移至新發展區使用，以改造發展稠密的舊區，長遠減低市區人口，營造更宜居生活環境。這可謂社會近20年來千呼萬喚的政策，時至今日當局終於行前一大步作實際探討。 事實上，政府過往一段長時間中，均極不情願地採取非原址地積比率轉移。究其原因是涉及了多一個或更多的地盤，變相令基礎設施需求的計算變得複雜，審批程序既會加長，當中出錯機率亦會提高。局長現提出探討跨區轉移地積比率的想法，擺脫舊有枷鎖，可謂非常前衛，亦可能是因為科技更趨成熟，有助當局克服了以前的重重難關。或許未有太多人留意到這政策，而市建局去年公佈的旺角洗衣街／花墟道發展計劃其實可視為上述計劃推出前，小試牛刀的測試。城規會所訂明把一幅用地的地積比轉移至同一規劃大綱圖下的規劃指引（編號43），亦有更多詳情可供讀者參考。 上述具體指引做法是，細小且沒有重建價值的舊建築物，擁有人可以把它拆卸，重建成一層樓高的建築物，並以更佳的布局或建築設計，以作食肆、文化、社區設施、休憩空間等住宅或商業混合發展，更可整合街區、優

大家經常說物流用地對香港經濟十分重要，但具體情況又是什麼呢？本地物流主要分幾個大層面去看，首先是本地內需，以由內地來港為例，經陸路來的話，倉庫都在北區；經海路走的話，倉庫重地則在葵涌、荃灣等地區，之後散貨到香港不同地區。 其次是轉口，若內地經香港空運轉口到外國，大多都是先在葵涌區存貨，其後再出貨到外國；亦有部份貨品會先存放在北區，再透過香港機場認可的小型X-Ray貨倉分貨，封箱後以射頻識別（RFID）技術追蹤，並送到機場出口；另海路亦然。此外，由於在內地保稅區停貨需要繳付手續費，因此若有貨品由外地轉口至內地，有商家會選擇先停貨在香港，再分貨到內地。 上述所提及的情況，可歸納成以下圖表（因屯門內河碼頭正值轉型當中，未有列入在內。） 舊時沒有競爭對手，只要有能力提高流轉操作速度、便利程度、價錢等物流配套，便能增強競爭力，加上在其他地區增加關稅，本地未設有關稅的情況下，擔當國際「轉口港」當然沒有問題。然而，現在「鄰居」的港口費用以至倉庫費用，都比香港便宜一大截，物流運輸速度更加不在話下，那香港可以如何易地而處？更現實而言，目前經營棕地倉儲的營運者該怎麼

進入本文主題前，大家先緊記一大前提：北部都會區經濟 = F（工資、智能、關稅） 事實上，內地的關稅政策，完全決定了香港的發展命運。全因內地對任何進口貨品都會徵收關稅，並需繳納增值稅；反之，香港實行「自由港」、接近「零關稅」的政策，同時沒有徵收增值稅，進口商品不需繳納稅款。因此，當任何內地的關稅政策趨近於香港時，本港優勢就會被削弱。 現時，本地市場出現了三個獨特的變化因素：（一）內地工資目前比香港便宜；（二）智能先進製造廠房興起，所需的低技術工人數量大幅度減少；及（三）關稅及「零關稅」。然而，當同一條公式內同時擁有上述三個變化因素，事情就變得複雜起來。 早前有位做實業的朋友說：「你以為在內地製造食用肉丸較香港便宜嗎？事實是肉丸並非用鮮肉製作，而是用凍肉做的，巴西進口的相對較便宜；用最優惠國關稅計，已需要徵收12%至15%稅款，加上內地增值稅約13%，合共需要支付最少25%稅款。即便內地有大量的糧食供應，亦不足以滿足當地居民需要，因此仍然需要在香港進口食品，全因『零關稅』，又冇增值稅。」 從食物推而廣之，健康產品、藥物、電子零件等種種產品也會遇到相類

筆者早前出席由發展局在新界北打鼓嶺舉辦的諮詢活動，當中主要簡介新界北新市鎮土地概念圖。發展局出席陣容強大，有北都辦、規劃署、土木工程拓展署，甚至地政總署均有列席。值得留意的是，地政總署一般甚少在如此早期階段，便出席有關新發展區的諮詢會議，可想而知政府對新界北新市鎮的關注程度。當然每個發展方案，政府都會重視，但為何特別著重這個方案呢？當局的動機可以有很多，筆者就此想分享以下其中數點。 （一） 現時政府要有快速見效的項目 事實上，本地以往大部份發展問題，均為地區所引起。安置及賠償計劃，比當局規劃更值得民眾注意，但政府往往則刻意先不談賠償，直至現時需要面對現實，便開始積極回應地區訴求，確實有長足進步。 （二）遠水不能救近火 許多承載着數十家庭生計的廠主、倉主等均想在力所能及的前題下繼續營運，奈何土地事宜並不簡單，解決不了的話，工作機會未到位，裁員反而率先到着。加上現在的土地利用概念圖屬未來土地意向的表達，惟現行棕地作業的選址基礎卻以規劃指引編號13G（可在城規會網站找到）作為根本。換言之，在概念圖和推行未來的發展之間，存在了一大片空白，當中沒有討論如何

上回提要，港府以北部都會區與市場開「賭局」，並以「地價兌換券」作「籌碼」，透過當區「片區開發」模式正好成為載體，「交貨」予有意參與發展的發展商。事實上，當局亦設有另一「賭局」與市場「對賭」，這就是創科產業園發展。 在這「賭局」中， 政府讓市場跟她賭上香港可以帶動內地還未出海的企業國際化。簡單而言，就是將相關企業產品以香港法例（即國際例）作「再優化」，繼而遨遊世界。 當中前提是要求企業在香港成立「橋頭堡」，即帶錢、帶技術，最好帶上自己的創科生態圈來，與香港科學園強強聯手。倘若看好香港樓市，亦可以入場賭樓價中、長期回升，甚或可以自行「帶波」、「上籃」，靠自己帶來的人才提供穩定租金回報。 場地搭建好，但要賭局成立始終需要有個「錨」，而庫房就有這個功用，以示你輸得起。香港用的是「靚錢」，是跟美元錨定的港幣，所以政府理應要槓桿庫房所持有的錢，而非用作基建。國家外管局可以讓企業出場，前提是要他們在香港簽署有實際合作計劃的合同，並不是「空頭支票」。片區發展正正有體量足夠大呢個好處，企業可以批量購買以美元計價的資產，尤其是香港物業處於短期賤價之時。我們看香港的時

政府於去年底為北部都會區的「片區開發」模式展開諮詢，近月有不少行家及客人均問及這發展模式是否有利可圖，那就得從當局為何要做這套「大龍鳳」開始講起。 先從現時情況動筆，香港近年赤字已高達千億聲，與以往不同的是，以前香港每逢劫難，政府基建必然「上馬」，以盡托本土經濟，青馬大橋、機場「玫瑰園計劃」等大型項目依然歷歷在目。有別於其他國家，你幫香港政府搞基建，一定可以收到數（準時找數、用咩方式找數則另作別論）。第二，中央指明香港係打國際市場牌的地方，「阿爺」又頒「聖旨」要搞科技，傾國將企業出海國際化。第三，我去國務院國情後續賠償和班上課，其中一課談及內地如何看香港資本主義市場運作的見解，包括如何運用「可自行發鈔」的貨幣政策幫中國、幫香港，是取決於港人在資本主義體制下生存了這麼久的市場智慧。總括而言，大家都要搵方法抬錢、救經濟，而「阿爺」俾張科技好牌你上，麻煩你如果要食返金融老本，都交吓功課。 以前香港政府冇咩大劫難，局與部門之間各有各做，也比較安心自在。然而，現在赤字連連，尤其是我們這些在資本主義下長大的「兄弟姊妹」，見到個庫房每年都冇咗一浸，金融佬，甚至

新的一年，先在此祝大家身體健康，事事順利。新的一年對我而言都是一個新的開始，「送澧手記」已面世一週年，在此多謝讀者過去一年的支持。未來「送澧手記」將會轉移陣地，最新在《香港01》平台與大家見面，筆者好榮幸新一年有新的開始。同時內容上，亦會更貼近香港未來着眼發展的北部都會區。希望可以為讀者帶來一個新的視野及認知去了解政府的政策、方案、以至可發展的方向，讓人人都可以了解香港未來的發展走向。 近年政府積極推進北部都會區的建設，多個發展區相繼動工並分期推行。筆者在過去二十多年的職業生涯中，曾有幸參與到各類型有關北都的研究，涵蓋蓮塘、香園圍口岸、新界北新市鎮、古洞南北、粉嶺北及新田科技城等。 事實上，筆者過去三年受打鼓嶺鄉事委員會委託，探討新界東北未來發展，同時審視具發展潛力的地區。我與團隊經歷數年深入規劃研究，馬不停蹄到海外及內地考察，與政商民幹部積極討論，並於2023年提出了一套全面並以未來北部都會區發展為出發點的《港深口岸經濟區概念規劃研究》，以及與 發展局於去年底公布的《新界北新市鎮和馬草壟的發展計劃》中大部份方案細節「英雄所見略同」。...

In recent years, the new trend of coworking and coliving has had a significant rise in popularity, and it has changed many individual’s pace of life. Co-living is a form of shared housing where rent not only covers a room or flat, but also communal spaces and trendy areas to work-out, play a game of mariokart, and dine with others. The of emphasis on co-living is to focus on the social interactions and cultivate an entrepreneurial philosophy among like-minded millennials. Thi

土地共享先導計劃 ，是政府為紓解香港長久以來對土地和房屋的需求而製訂的短中期土地供應策略。政府旨在通過改變私人土地的規劃用途並提高該土地現有地積比率，以加速釋放私人土地的發展潛力，從而釋放多達150公頃的私人土地以做房屋發展。 根據該計劃，政府將完善基礎建設和政府、機構或​​社區設施，並縮短相關法定程序時間，以配合發展相關私人土地，而這正是私人發展商無法單獨做到的。 政府的土地供應專責小組曾預計，在2026年房屋用地的短缺將達到108公頃，而在2046年將達到230公頃。為解決房屋短缺問題，政府一直在研究以分階段的方式增加60萬個房屋單位供應。在短期內，政府計劃通過興建「插針樓」來增加現有的公營房屋；長遠而言，「明日大嶼」則被視為一項積極的研究策略以滿足住房需求。 土地共享先導計劃旨在填補政府在房屋供應藍圖中的中期房屋供應。然而，該計劃對發展商而言，是否有足夠的吸引力，該計劃是否能提供足夠的誘因予發展商以鼓勵其動用資源來開發私有土地，仍有待深究。 以現時的康樂用地為例，其現有法定地積比率限制為0.2倍。通過土地共享先導計劃，其地積比率或

The Coronavirus Pandemic has affected our every aspect of our lives, from our own personal habits to the larger economy. Despite the ongoing events, there are still different development opportunities that are up and coming and has developed in to several trends that will be identified in the latter of the article. Landowners or operators submit planning applications to the Town Planning Board for various land use options in order to seek different development opportunities.

團隊進行調查以深化對「社區補益合同」的理解，並研究其於香港實行「社區補益合同」的可行性。透過分析，「社區補益合同」必須能適用於現行的法律體系下，並在上述六項條件的基礎上配合下列四項條件，才可有望於香港試行： 財富，意指政府的財政狀況能否負擔其福利和社區設施的開支，而毋需依靠單一項目的發展機會作相關建設。以今時今日政府的財政儲備，問題不大。 地理位置以及流動性。於流動性高的地域，社會關係會難以維繫，社區資本較難聚集；在缺乏社區營造的前提下，「社區補益合同」的基石---「信念為本」的力量會因而減弱，導致決策者與市民的信賴和合作下降，得不償失。 土地關係的透明度。在複雜而相互關聯土地關係的背景下，「社區補益合同」的重點，即能否清晰𨤳清彼此之間的利益關係再加以著墨，感覺存疑； 「社區」的定義。「社區」在空間，時間和人方面總是有不同的解讀，加上高密度發展的城市會無可避免出現於法律和體制外的土地糾紛，例如約定俗成卻未有明文根據的店鋪或房屋將難以在發展項目中獲得賠償或補助。在該法律系統許可的情況下，「社區補益合同」作為各方之間的私人合約，有望能成為新的解

繼上月曾提及的「社區補益合同」的功能和範疇，接下來筆者希望簡單分析一下「社區補益合同」於香港而言，是否適合。 要明白「社區補益合同」是否適合香港，筆者經初步研究和分析後釐定了「社區補益合同」的基本理論框架，分別為「理論基礎」和「執行基礎」。 「理論基礎」包括： 吸引力：即工具對於政府、發展商以及社區具有使用的吸引力程度（這方面比較難說）； 公平及正直：即合同內容和制定過程公平與否；合約雙方的誠信和代表性，以及背後制度的完整性和公正性； 而「執行基礎」包括： 合同的法律效力：即合同效力的產生方法和簽定雙方的代表性； 對現有發展機制的兼容性，例如該合同能否與現行規劃程序、土地行政程序和樓宇建築程序互相兼容，就香港而言，因「社區補益合同」是私人合同的形式，能於上述的程序中作附加，問題不大。 執法和監督制度：即現行法例下與執法和監督相關的程序，此為政府的意向問題，也不難解決；以及 人力資源：即是配合「社區補益合同」的法律性質的人才；此方面香港比起其他地方更有優勝之處，香港具備足夠與法律、仲栽和協商相關的人才和培訓機構，此條件並不難克服。 如上

了解「社區補益合同」可以使我們更明白社區與發展商之間的關係。「社區補益合同」的社區概念是建基於「信念為本 (faith-based)」或「地理為本（geographical-based）」的思想，即是有同等信念的人在一起，即可叫作「社區」，以及對這樣一個社區發展的特殊利益。它是一份記錄了發展商或者政府相關的發展部門與廣大公眾（無論是非政府機構還是當地社區團體）之間一系列物質及非物質的利益合同，其中物質利益是包括學校、道路管理以及社區設施的提供等服務，而非物質利益則包括聘用當地市民、提供訓練課程以增加項目發展對地區市民的工作機會等承諾。 為使大家能更了解「社區補益合同」的內容，以下會列出其中一般包含的內容： 目的； 用字的定義； 不同方面福利的註解； 執行利益協議的具體方法； 會議和報告要求； 提供服務的財務安排； 政府或發展商需遵守的條款； 指定條款的有效性和影響範圍；以及 該條款的限制。 此外，「社區補益合同」的範疇包括： 有效管理公共福利和補貼開支（例如就香港而言，建議降低保費）； 分區地帶/實際土地用途的變化及其對項目

近年香港政府及發展商積極推行不少發展和重建計劃， 當中涉及清拆及重建計劃，或新界新市區發展所觸及的土地利益爭議，就引起了不少本土市民及非牟利組織的關注。 筆者曾研究北美就規劃和實踐制度上的發展工具，其中涉獵了一種叫作「社區補益合同」(“Community Benefit Agreement”) 的工具。希望藉此篇幅，簡述其由來以及所牽涉的範疇。 「社區補益合同」的理念是源自1990s到2000s年代的美國，並於2007至2014年開始廣泛普及於北美社會，主要應用於城市重建項目。此工具是發展商和非政府社區組織，或政府與非政府社區組織和發展商之間的合法合同。如簽定了有關合同 ，則有利於發展商取得政府資助及發展許可，同時亦能爭取受影響居民對項目開發的支持（對發展商與政府而言）。非政府社區性組織與發展商皆在一定程度上希望能藉著一系列私人及具約束力的計劃和協議，以達致雙贏局面。 了解「社區補益合同」可以使我們更明白社區與發展商之間的關係。「社區補益合同」的社區概念是建基於「信念為本 (faith-based)」或「地理為本（geographical

調高地積比率以解決住屋不足問題的提議已醞釀多年，土地供應專責小組一直研究該議題，務求地盡其用，增加住宅供應，唯此舉將涉及各方面的考量，包括：交通網絡、供水、渠務承載力、政府、機構或社區用地設施以及公共空間的提供等。出於對多方面 研究考量的需求，一時三刻未能得出結論。 在評論提高地積比率這項建議前，我們需知道現時一般市區的地積比率限制。一般而言，港島區為8至10倍，而九龍半島為7.5至9倍。在這標準上，現時仍有不少私人土地地積比率尚未被用盡。但往往由於業權過於分散，重建受到限制。就算有些舊有土地集合於一起，也是投資者為了善價而沽的行為，需根據市場價值判斷重建的誘因。而政府所持有的政府、機構或社區用地也是有的，只是須顧及以前預留的土地有沒有其他用途。 在此我們應特別關注，調高地積比率其中一個影響是居住密度會被提高。有人會質疑提高地積比率意味著香港的屏風效應會加劇，但這說法未免過於武斷，因現今政府已設立有關的指引和條例以規管能滿足城市設計為前提的通風標準。所以，高密度發展並不一定會降低人們的居住生活質量。

主題：機樓土地再運用的挑戰及前景 （前提是電話機樓的需求不存在） 政府及土地供應專責小組今天開會，探討將電話機樓於約滿後改為興建房屋之用的提案。從規劃的角度而言，土地再運用要考慮對自身作為『政府、機構或社區 (GIC)』或『其他指定 (OU)』規劃地帶對周邊環境的影響。將電話機樓改作房屋用地，政府也須考慮以下事項。 1）土地再運用要衡量能否達致可持續發展的原則。 2）規劃時要考慮交通的狀況，衡量車流增加對社區路網的影響。 3）就環境而言，因本身作為GIC及OU地帶，均為非住宅用途，如轉變成住宅用途的話，就該考慮如何減低交通及工程所產生對噪音及空氣質素的影響。 4）另外就基建服務上，以污水渠的容納量為例，亦要再作工程及環境影響上的作出評估。 5）就著『香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略』，公共空間的要求將由每人2平方米增至2.5平方米，如改劃興建房屋用途，此亦須作出考慮。如切實可行，或可提升該區的生活質素。另外，增加公共空間用地，亦有助增加社區的綠化比律。 6）如該土地為處大型運輸基建附近，迎合香港交通主導的發展方向，新建房屋的地