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本文並非說《城市規劃條例》第12A的「修訂圖則申請」已經走到尾聲，反而要為政府在「北部都會區」簡化複雜的修訂程序而鼓掌。 政府透過專屬條例，在城市規劃範疇內，拆解了規劃許可申請與修訂圖則申請之間的分野，以及各自所需的時間。以此為引，我舉個貼地例子，看看即將刊憲的新措施，對於我日常遇到的投資者，在投資決策上能帶來甚麼幫助。 話說某公司有意在我朋友名下的一幅土地上發展學校，呼應北都推動大學教育發展的大方向。該地屬於吉地，學校用途並非規劃大綱圖上所列的第一類或第二類用途。按現行制度，雖然仍可向城規會申請規劃許可，但許可期最長僅得三年。再翻查過去十年的資料，三年期的許可多數能獲延展多三年，只要沒收到反對意見，且有技術報告支持，城規會大多樂意批出。 然而，三年期對投資學校項目來說，其實壓力甚大。以傳統建築模式來說，單單建好校舍也需時約三年。即使成功延長多三年，投資者仍然面對不確定性。對願意落重本的投資者而言，風險未免過高。如果改為七年期，三年城規程序後，興建校舍還有四年可用，但四年回本機率依然有限。若做到「七+七」，即共14年，回本才較為可期。可惜，額外七年能否獲批，始終難以預料。如建設成...

傳統的城市規劃多以技術理性主導，由上而下制定藍圖。社區規劃（Community Planning）則強調以地區居民為核心，透過雙向參與，回應真實生活需求。 深具影響力的城市規劃師Paul Davidoff於1960年代提出的「倡議性規劃」（Advocacy Planning），正正挑戰單一權力結構，主張規劃師應主動為不同社群、尤其是弱勢一方發聲，協助他們在政策制定過程中可以平等的表達與談判。其後發展出的「實證為本倡議」（Evidence-based Advocacy）和Smart Advocacy 準則（Specific, Measurable, Achievable, Realistic, Time-bound，即明確、可衡量、可實現、切實可行、有時間限制）等操作理論，則以更簡短且符合國家政策方向的方案作為基礎，展開討論。 這種規劃模式以專業分析，尋求公平與共識，找出既切合國家大局、又能解決地方問題的方案。我認為，在香港高密度發展與複雜社經背景下，面對不同團體、族群的多元利益結構，「倡議性」規劃更應成為社區規劃的新常態工具，並更廣泛應用於不同項目，才能真正滿足各界別需求，促進社...

北部都會區專屬法例出台，屬意料之內。一直以來，北都發展受現行規劃及地政程序所限，而現有制度本身亦肩負保障城市公平和公義的角色。新法例則更具針對性，為新發展帶來難得機遇，有助「拆牆鬆綁」，提升效率。 隨着政府公布專屬法例架構，北都在規劃、土地、工程及產業運營三大範疇將全方位鬆綁，其中三大重點值得關注： 一、簡化城市規劃程序 新方案下，北都非保育用地的項目倡議人可透過規劃許可，直接申請改變土地用途或放寬發展標準，處理時間由最少九個月縮短至兩個月，標誌「提速提效」。臨時用途批核年期由「市區五年/鄉郊三年」統一延長至七年。以往內地企業欲落戶試點，往往因臨時用途期限過短而卻步；新措施相信能提升市場信心，吸引更多企業作中小規模試點和投資。 二、加快收地及補償流程 補償糾紛個案須於六個月內提交土地審裁處判定，暫支款項如三個月內未獲接受則停止計息，以減公帑開支。特別針對祖堂地，地政總署署長可直接向註冊司理支付補償，不再受全體成員一致同意的掣肘，大大減少延誤。同時，政府應加強了解現有營運者的處境；不少受影響商戶，即使被收地，亦須自掏腰包搬遷及周轉，如資金周轉困難，甚至或需結業，值得當局審慎處理，協...