香港的城市發展正處於關鍵轉型期，無論是北部都會區的雄圖，還是舊區更新，均牽涉多元的土地利益、社區網絡及不同層次的發展需求。現行規劃體系雖具穩固的法治基礎和布局宏觀，但隨着公眾對發展品質、地區特色和參與度的期望不斷提升，如何在高效推進項目同時，更細膩貼地回應每個社區的獨特聲音，成為重要課題。 從旁觀者變參與者 在過去四年參與打鼓嶺等鄉郊地區規劃顧問工作時，我們深刻體會挑戰與機遇，亦不斷探索新的協作路徑。項目強調專業協調與社會參與，透過系列公眾活動，吸引逾3,000名政府部門、學術界、專業團體及居民參與，切實推動政策方向與社區意願的雙向融合。 作為地區規劃顧問，我們有系統地整理並轉譯社區意見，將其納入方案設計，並積極與立法會及相關政策單位對接，確保地區發展需求得以有效回響。於過程中，我們倡議「每區一規劃師」協作機制，期望加強規劃專業在複雜發展議題中的協調角色與公信力，推動居民從旁觀者變為共建願景的夥伴。 提供「陪伴式服務」 這一構想部分源自香港曾倡議的「社區規劃師」以及內地推行中的「責任規劃師」制度。內地的經驗多以區或街道財政投入，通過「政府購買服務

隨着內地研究夥伴的加入，我得以從全新視角觀察中國區域發展。今期專欄聚焦比較長三角與粵港澳大灣區在創科及工業園區的發展路徑，並探索這些經驗對香港的啟示。希望藉由梳理兩地模式異同，為區域協同及香港未來定位提供參考。 長三角以上海為核心，涵蓋江蘇、浙江、安徽，總面積逾21萬平方公里，是中國綜合性經濟實力最強的地區之一。區內工業園區規模龐大，如蘇州工業園區已達278平方公里。該區發展邏輯強調產業集聚與內生協同，不僅體現在產業鏈物理集聚，更形成緊密的知識共享網絡。例如，長三角G60科創走廊跨九市，推動產業聯盟與協同創新；上海技術交易所則構建技術確權、評估、交易的標準體系，有效促進技術在區域內流通。 三省一市共建的國家技術創新中心，採用「總部+研發載體」的網絡化佈局，組織跨區域技術攻關，成為產業升級的重要策源地。這些平台促使人才、技術與創意在區域內高效流動，極大提升整體創新效率與產業韌性。 粵港澳大灣區則涵蓋港澳及廣東九市，總面積約5.6萬平方公里，是「一國兩制」下獨特的城市群。區內產業結構多元：香港為國際金融中心，深圳以科技創新見稱，東莞、佛山則專注製造業

上回欄目文章《跨區地積比率轉移（二）：新政策下小業主的部署攻略》中，筆者分析了舊樓小業主在新政策下的部署策略。今期則從發展商角度出發，探討他們在重建地盤選擇上的考量與新政策下的可能部署。 自2023年7月推行「同區地積比率轉移」政策，因操作繁複，市場反應未如預期。今年9月，政府檢討後建議放寬至跨區「地積比率轉移」，新政策將「輸出地盤」範圍由旺角、油麻地擴展至長沙灣、馬頭角、西營盤及上環、荃灣、灣仔五個指定地區，並容許計劃大綱圖內沒有地積比率或總樓面面積限制的地盤成為「輸出地盤」。 此外，保育歷史建築或用於休憩空間、輔助商業用途的樓面面積亦可全數轉移。新政策亦開放「輸出地盤」未用盡的樓面面積，可分拆轉移至發展商持有的多個「接收地盤」，並放寬「接收地盤」面積下限至700平方米，同時允許每個「接收地盤」可輕微超出總樓面面積30%的上限，為市場帶來更大彈性。 在此新機制下，發展商有更多重建及規劃選擇，主要包括：一是傳統原址重建，二是同區地積比率轉移，三是跨區地積比率轉移。根據發展局指引，指定地區內重建地盤獲贈的20%地積比率可折算為金額，經地價市值估算後

上回欄目文章《跨區地積比率轉移（三）：發展商選盤的優次》分析了發展商在重建地盤選擇上的考慮及新政策下的部署。近日有土瓜灣一帶的公務員建屋合作社（即合作社樓宇）業主查詢其物業參與跨區「地積比率轉移」的可能性。今期將探討合作社樓宇在新政策下的重建議題，以及私人市場參與重建的潛力，助力市區重建局（市建局）加快整體市區重建步伐。 合作社樓宇是政府自1952年推行的公務員房屋福利計劃產物。當年政府以市值地價三分之一批地，並提供優惠貸款，讓合資格公務員成立合作社自建住宅。歷年來共成立238個合作社，單位逾5,000個，惟計劃已於1980年代中止。由於樓齡高、設計過時，如沒有升降機、樓梯狹窄等，加上維修問題，現時不少社員都支持樓宇重建。 然而，合作社社員僅以分租承租人身份居住，並沒有法定業權，亦沒有權利轉售物業。現行機制下，需最少75%社員同意方可申請解散合作社，但僅靠社員主導解散後出售，流程往往緩慢。 為推動合作社樓宇重建，政府於2015年提出兩個建議：一是由香港房屋協會（房協）推行「重建公務員樓宇先導計劃」，要求齊集全數單位業主，並以高於市價約10%的價錢

早前筆者在10月中撰文《放寬跨區地積比率轉移 地產金融市場機會處處》，討論《2025年施政報告》所提出的「跨區地積比率轉移」新機制。這項新政策由傳統聚焦「實物轉移」的地積比率轉移，變成以「金額抵銷」為主導，更強調靈活性，有望為市場帶來新動力。 市建局重建荃灣深水埗　地積比率轉移勢成關鍵 市建局招標價左右大局　「高買更高賣」一去不返？ 市建局連蝕三年憂難回本　當初為何制定「同區七年樓齡」？ 香港樓市自2020年起持續低迷，現時市面上的舊區重建地盤多數面積細小，而且准許地積比率從現有規劃機制下普遍已達上限，因而欠缺吸引力。市區重建步伐滯後，政府今次大膽推新機制，目的正是為市場注入誘因，鼓勵私人市場參與，加快市區重建。 在政府積極與業界、專業團體、地產商會及相關持份者商討細節的同時，筆者和團隊亦馬上約見以往合作過的舊樓業主與發展商，主要集中於7個指定地區。當中有部份人認為新政策為舊樓業主帶來曙光，但期望政府盡快釐清「遊戲規則」，才可判斷實際吸引力。 很多業主最關心如何保障自身最大利益，自然希望物業能以「價高者得」出售。不過，近五年以來，除了市建局主導的

在上期欄目文章《跨區地積比率轉移（一）：業主與發展商的回報攻防戰》，筆者討論過「跨區地積比率轉移」對大小業主、投資者、半政府機構以及發展商等不同既得利益者的影響，並指出政府在與業界磋商時，必須兼顧業主的合理權益及釐清遊戲規則，方能推動市區重建落實，為舊區帶來新生。今期則以小業主角度出發，探討在新政策下如何自處。 觀察過往合作的舊樓小業主，發現他們的取態大致可分為三類。首先，有些業主對出售物業非常積極，坦言舊樓失修嚴重，長期影響生活質素，維修問題如漏水、排水系統、水質、防火及結構安全等層出不窮，維修費用高昂，令他們寧願盡早脫手。有業主更表示，因樓宇不符規定而被檢控，不僅難以負擔罰款，更無力承擔設施翻新開支，因此只要有發展商以市價收購，便會欣然放售。 另外，有一批業主對出售物業持開放態度，但並不急於一時。他們認為自己的大廈保養尚可，未有迫切出售的需要，選擇觀望市況，期待有合理的收購價才會考慮放盤。這類業主普遍認為業權複雜是收購重建的最大阻力，雖然渴望有發展商高價收購，但對最終能否成功重建並不抱太大期望。隨着《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（俗稱《