送澧手记｜进化混合用途发展 成就「垂直城市」概念

香港科技大学与市区重建局近日签署合作备忘录，透露在「观塘市中心2.0」项目完成後，市建局将会为科大提供支援，於项目非住宅部分设立校外教研空间。此项目最高可达360米，是香港首个以「垂直城市」概念进行综合用途发展的地标建築，结合商业活动与住宅的高密度複合型发展的「大众运输导向型发展（Transit-oriented development，TOD）」的项目。除了包含受市场欢迎的住宅元素，同时有效利用珍贵的土地资源，进行城市的垂直扩张。

这让我想起早於2022年时，有用户就打鼓岭区策略性规划研究与我接洽。当时我曾建议以「垂直城市」为概念，於核心地带建设两幢犹如「双子塔」般，结合办公室、商业、医疗、娱乐、文化、教育、住宅、休憩空间等多功能地标式建築物，并与对岸深圳约442米高的「京基100」互相辉映，相映成趣。

个人认为，「垂直城市」是TOD的极致版，而香港其实早已存在相关配合混合用途发展的模式，如九龙站上盖兴建商场及住宅等。简单而言，时代变迁就要将TOD发展进一步进化为「垂直城市」，将城市的必要元素整合於一栋高层建築物中，不仅提高连接性和可达性，还有效地为公共设施创造了额外空间，释放了更多的休閒、自然和生产开放空间，以打造一个充满社交活力的枢纽。此类模式不仅为住宅和商业发展提供了大量建築面积，还有助提升跨境人流及现金流，促进规模经济的形成。

现时「垂直城市」在国际上的应用十分常见，如新加坡The Pinnacle@Duxton、比利时Antwerp等，其中The Pinnacle@Duxton分别於建築物的中层及高层提供儿童遊乐场、露天健身室、跑步径等社区设施和休憩空间，更以行人天桥连接七座屋苑，提倡健康的生活方式。至於後者，则为学生、大家庭、年轻专业人士等提供多种公寓选择，同时具有商店、办公室、社区设施，如公共餐厅、单车维修店等，以及约25%空间作综合开放空间，包括房间阳台、屋顶阳台、冬季花园、景观屋顶露台、建築物顶部上叁层高的绿洲等等。由此可见，上述两个「垂直城市」的用途分佈均具有相当弹性。

事实上，「垂直城市」概念的发展密度，较香港以往应用的发展为高，如今能在市中心实践此理念实属难得。这概念最大价值在於能够引领潮流，成为新时代的城市典範，相关部门应从原则及带领全球可持续发展的愿景出发，趁现时地价、楼价偏软，在机会成本降低的前提下，大胆尝试划时代的创新规划理念。

市建局现时主动迈出这一步，值得讚赏。在未来的新发展项目中，我乐见持续遵循「垂直城市」的理念，让珍贵的土地资源能有效利用，同时显著提升城市的连接性和可达性，并打造充满社交活力的城市枢纽。透过高密度的综合用途发展，本地可更好地应对人口增长和资源有限的挑战，促进社区的互动与融合，在提升居民的生活质量的同时，进一步推动经济增长与繁荣，最终实现可持续的城市生活模式。