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  • Wong, Chung Lai Frank | 黃仲澧

調高地積比率的考慮


調高地積比率以解決住屋不足問題的提議已醞釀多年,土地供應專責小組一直研究該議題,務求地盡其用,增加住宅供應,唯此舉將涉及各方面的考量,包括:交通網絡、供水、渠務承載力、政府、機構或社區用地設施以及公共空間的提供等。出於對多方面 研究考量的需求,一時三刻未能得出結論。

在評論提高地積比率這項建議前,我們需知道現時一般市區的地積比率限制。一般而言,港島區為8至10倍,而九龍半島為7.5至9倍。在這標準上,現時仍有不少私人土地地積比率尚未被用盡。但往往由於業權過於分散,重建受到限制。就算有些舊有土地集合於一起,也是投資者為了善價而沽的行為,需根據市場價值判斷重建的誘因。而政府所持有的政府、機構或社區用地也是有的,只是須顧及以前預留的土地有沒有其他用途。

在此我們應特別關注,調高地積比率其中一個影響是居住密度會被提高。有人會質疑提高地積比率意味著香港的屏風效應會加劇,但這說法未免過於武斷,因現今政府已設立有關的指引和條例以規管能滿足城市設計為前提的通風標準。所以,高密度發展並不一定會降低人們的居住生活質量。

開發新土地容許全盤思考以配合未來的規劃目標,因為它可以促進周邊配套設施的發展並與規劃互相配合,使得地區的發展更為完善。所以,開發新土地相較於重新發展舊區而言會更為容易,原因在於相比前者,改變後者的阻力將高於從零開始的建設。 當中工程的考量固然重要,但更多的是城市設計及景觀 。從這個想法來看, 啟德發展區與西九文化區都可列作為可考慮提高居住密度的地方。

市建局曾有提議以‘轉移地積比’的方式將各區未用盡的地積比收集,再轉移至同區其他密度較低的地方。此行為雖不是政府一貫做法,但也並非不可取。只是轉移地積比率會涉及公平性的問題,當地積比率不再限制在單一土地上,多出的利益歸屬將需要小心處理。

#城市規劃

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土地共享先導計劃 ,是政府為紓解香港長久以來對土地和房屋的需求而製訂的短中期土地供應策略。政府旨在通過改變私人土地的規劃用途並提高該土地現有地積比率,以加速釋放私人土地的發展潛力,從而釋放多達150公頃的私人土地以做房屋發展。 根據該計劃,政府將完善基礎建設和政府、機構或​​社區設施,並縮短相關法定程序時間,以配合發展相關私人土地,而這正是私人發展商無法單獨做到的。 政府的土地供應專責小組曾預計,