送澧手记｜香港城市规划「略为放宽」成功之道

在香港的城市规划体系中，每幅土地的发展潜力—包括地积比率、建築物高度及上盖面积等，均受法定图则规範。这些限制旨在确保发展密度与地区基建承载力及环境容量相匹配。值得一提的是，城市规划委员会（城规会）设立了「略为放宽」机制（Minor Relaxation），容许业主或发展商根据《城市规划条例》第16条，针对个别发展项目申请适度放宽这些限制。此机制并非对规划标準的否定，而是在特定条件下为发展项目提供一定灵活性，以促进更优质的规划成果。

「略为放宽」机制的设立，源於城规会意识到僵化的规划标準未必能回应每幅土地的独特情况。其政策目标主要有叁方面：首先，回应社会需求变化。随着人口老化，长者护理、幼儿託管等社会设施需求上升；在房屋供应紧张下，政府亦需在规划上灵活调配。其次，解决地盘的特殊限制。部分用地存在先天制约，如地势起伏、邻近铁路结构、受道路噪音影响等。第叁，鼓励优化设计。城规会希望透过放宽机制，引导发展商提供超越法定标準的规划改善，例如公共空间、行人连接、绿化及通风等配套，体现「以弹性换取质素」的核心精神。

回顾2025年就「略为放宽」发展限制的申请纪录，17宗成功个案可总结出四大致胜关键：

第一，紧扣政策方向：大部分成功案例均获政府明确政策支持，倘若申请亦能获得相关政策局认同，成功率将大为提高。

第二，提出具体规划优点：成功申请不仅追求「量」的提升，亦着重「质」的增进。当中包括土地用途优化、增加房屋供应、多元社福设施、公众休憩空间及通道、建築後移及阶梯式高度拉阔视觉走廊／改善通风、完善行人连接、增加绿化及美化街景、保育珍贵树木等。

第叁，确保技术可行性：申请人须递交全面技术评估，證明有关放宽不会为交通、环境、排污等造成不可接受影响。运输署、环保署、渠务署等部门的「不反对」意见极为关键；如涉及高潜在风险（如邻近危险品仓库的住宅），则需额外的定量风险评估以释除疑虑。这些技术要求正是确保发展与环境共存的重要防线。

第四，契合规划意向及地区特色：申请必须符合该用地的规划意向，同时与周边环境协调。无论是坟场用地的骨灰龛发展、住宅用地的房屋项目，抑或政府用地兴建社会设施，都必须与既定规划原意一致，放宽只是「锦上添花」，而非「另起炉灶」。

城规会审批「略为放宽」申请时，会依据以下五大考量：首先，政策支持度，申请是否获政府政策明确背书，高度支持者成功率显著；其次，规划优点价值，设计改善是否具体、具社会效益，以及是否属於「以优点换放宽」；第叁，技术可行性，倚重专业部门审视结果；第四，环境相容性，密度、规模与周边关係、对景观及天际线的影响；第五，与过往先例是否一致。

「略为放宽」并非规划漏洞，而是经过周密设计的弹性安排。对申请人而言，关键在能否證明放宽方案能带来超越标準的公共利益和设计回报。对公众而言，此机制确保香港土地既能灵活回应社会所需，亦可持续优化生活环境。在土地资源有限的香港，「略为放宽」正是平衡适度发展与提升质量的重要工具。