送澧手记｜跨区地积比率转移（四）：华丽转身的房屋政策

上回栏目文章《跨区地积比率转移（叁）：发展商选盘的优次》分析了发展商在重建地盘选择上的考虑及新政策下的部署。近日有土瓜湾一带的公务员建屋合作社（即合作社楼宇）业主查询其物业参与跨区「地积比率转移」的可能性。今期将探讨合作社楼宇在新政策下的重建议题，以及私人市场参与重建的潜力，助力市区重建局（市建局）加快整体市区重建步伐。

合作社楼宇是政府自1952年推行的公务员房屋福利计划产物。当年政府以市值地价叁分之一批地，并提供优惠贷款，让合资格公务员成立合作社自建住宅。历年来共成立238个合作社，单位逾5,000个，惟计划已於1980年代中止。由於楼龄高、设计过时，如没有升降机、楼梯狭窄等，加上维修问题，现时不少社员都支持楼宇重建。

然而，合作社社员仅以分租承租人身份居住，并没有法定业权，亦没有权利转售物业。现行机制下，需最少75%社员同意方可申请解散合作社，但仅靠社员主导解散後出售，流程往往缓慢。

为推动合作社楼宇重建，政府於2015年提出两个建议：一是由香港房屋协会（房协）推行「重建公务员楼宇先导计划」，要求齐集全数单位业主，并以高於市价约10%的价钱收购单位；二是由市建局推行「中介服务先导计划」，协调业主齐集80%或以上业权，解除转让限制後联合出售予私人发展商重建。地政总署则配合行政安排，包括修订地契、土地补价等。不过，这两个方案因执行难度高而未能全面推行，需要政府再作研究。

市建局於2020年在政策支持下，於九龙城区展开两个合作社楼宇重建试点，包括盛德街／马头涌道和靠背垄道／浙江街项目。市建局为社员设立「中介服务先导计划」及提供免费法律顾问，协助完成解散合作社、修订地契、审批公契、分契及成立业主立案法团 的六部曲 。待前合作社社员完成缴付叁分之二的土地补价後，正式撤销转让限制并成为业权人，市建局再向业权人提出收购建议。然而，在合作社社员在缴付土地补价以撤销转让限制前，市建局会协助社员向公务员事务局申请暂时豁免其单位的转让限制（短期豁免为9个月），好让社员灵活处理缴付土地补价的财务安排，例如在缴付所需的土地补价前签订买卖合约或协议。

合作社楼宇吸引之处在於多位於市区高密度地段，且未用尽地积比率，具重建潜力。单位面积亦较大，如盛德街／马头涌道项目单位介乎800至1,600平方呎，补偿金额相对可观。业主可选择购买房协的专用安置屋邨的资助出售单位或市建局的「楼换楼」单位，若选面积较细的新楼，馀下补偿款额更可灵活应付未来生活所需。

市建局近年亦引入「预先招标」、「预先批地」等创新思维模式加快重建。前者让市建局 提早收取发展商前期款项以有足够资金推展其他重建项目，更早将地盘交予发展商筹备建築工程，提升效率；後者则令发展商可在清场及平整土地後即时动工，减少地盘閒置时间， 同样提升效率。

此外，2022年起市建局建议「地积比率转移」作新规划工具，城市规划委员会2023年制定规划指引编号43，并於油麻地、旺角推行同区地积比率转移。「强制售卖」门槛亦於2024年修订，指定地区50至59年及60至69年私人楼宇申请门槛降至70%及65%。《2025年施政报告》更建议将 「地积比率转移」 延伸至跨区，进一步加快市区重建。

从以上可见，市建局已经历多项合作社楼宇重建的法律和程序障碍，并发挥了领导作用。然而，市区重建规模庞大，单靠市建局未必足够。如能引入私人发展商参与，并複製现有的流程与配套，政府便可更有效动员市场力量，推动市区更新，提升重建速度和效率。