送澧手记｜跨区地积比率转移（叁）：发展商选盘的优次

上回栏目文章《跨区地积比率转移（二）：新政策下小业主的部署攻略》中，笔者分析了旧楼小业主在新政策下的部署策略。今期则从发展商角度出发，探讨他们在重建地盘选择上的考量与新政策下的可能部署。

自2023年7月推行「同区地积比率转移」政策，因操作繁複，市场反应未如预期。今年9月，政府检讨後建议放宽至跨区「地积比率转移」，新政策将「输出地盘」範围由旺角、油麻地扩展至长沙湾、马头角、西营盘及上环、荃湾、湾仔五个指定地区，并容许计划大纲图内没有地积比率或总楼面面积限制的地盘成为「输出地盘」。

此外，保育历史建築或用於休憩空间、辅助商业用途的楼面面积亦可全数转移。新政策亦开放「输出地盘」未用尽的楼面面积，可分拆转移至发展商持有的多个「接收地盘」，并放宽「接收地盘」面积下限至700平方米，同时允许每个「接收地盘」可轻微超出总楼面面积30%的上限，为市场带来更大弹性。

在此新机制下，发展商有更多重建及规划选择，主要包括：一是传统原址重建，二是同区地积比率转移，叁是跨区地积比率转移。根据发展局指引，指定地区内重建地盘获赠的20%地积比率可折算为金额，经地价市值估算後，可用於抵销投地、地契修订、原址换地及相关土地发展费用，但不能在市场流转，且价值有效期为十年，不设利息或到期回购安排。

如此一来，第二及第叁种情景下，或会衍生第四种合作模式：若某「接收地盘」因计划大纲图限制未能全数承接重建地盘的地积比率，而发展商又无其他合适地盘可用，在地积比率不能转售的前提下，发展商有机会与其他持有合适地盘的公司合作，共同善用剩馀地积比率，开展更大规模的规划与发展项目。

至於发展商选择地盘的主要考虑，传统标準包括地盘面积大小、剩馀地积比率、地契条款、地区位置及周边环境等。随跨区地积比率转移政策落实，过去偏好购併逾400平方米地盘的取向或会改变，较细小的地盘亦成为收购目标。选择面积较细的地盘，可用於辅助商业用途如地舖，尤其一线、二线地舖（位处主要街道或次要街道、小巷），以维持地舖市场价值。

目前新政策属试点性质，仅适用於上述七个指定地区，主要观察市场反应。以往与旧楼持份者合作的经验显示，物业拥有人更愿意将手头地盘用作「输出地盘」，配合政策将地积比率转移至其他地区。这不仅提升了地盘价值和规划弹性，亦为社会带来更多规划效益。在「环境、社会及管治（ESG）」趋势下，政策亦提供经济诱因，促进可持续发展。

政府近年积极推动市区重建，期望新政策可尽快落实，日後逐步扩展至更多地区，加快旧区活化进程，这点值得肯定。下回专栏将探讨公务员建屋合作社旧楼参与跨区地积比率转移的可能性，敬请留意。