送澧手记｜跨区地积比率转移（一）：业主与发展商的回报攻防战

早前笔者在10月中撰文《放宽跨区地积比率转移 地产金融市场机会处处》，讨论《2025年施政报告》所提出的「跨区地积比率转移」新机制。这项新政策由传统聚焦「实物转移」的地积比率转移，变成以「金额抵销」为主导，更强调灵活性，有望为市场带来新动力。

市建局重建荃湾深水埗　地积比率转移势成关键市建局招标价左右大局　「高买更高卖」一去不返？市建局连蚀叁年忧难回本　当初为何制定「同区七年楼龄」？

香港楼市自2020年起持续低迷，现时市面上的旧区重建地盘多数面积细小，而且准许地积比率从现有规划机制下普遍已达上限，因而欠缺吸引力。市区重建步伐滞後，政府今次大胆推新机制，目的正是为市场注入诱因，鼓励私人市场参与，加快市区重建。

在政府积极与业界、专业团体、地产商会及相关持份者商讨细节的同时，笔者和团队亦马上约见以往合作过的旧楼业主与发展商，主要集中於7个指定地区。当中有部份人认为新政策为旧楼业主带来曙光，但期望政府尽快釐清「遊戏规则」，才可判断实际吸引力。

很多业主最关心如何保障自身最大利益，自然希望物业能以「价高者得」出售。不过，近五年以来，除了市建局主导的重建外，鲜见发展商主动收购，导致部分业主只能参考市建局的收购价。市建局补偿一般以同区七年楼龄单位计算，金额普遍高於市场价，因此与现实收购价有落差，令成交更难促成。

此外，业主对收购定价模式亦各有看法，有人主张以实用面积、有人看重总楼面面积，亦有人认为应按业权份数分配，利弊见仁见智。至於政府公务员建屋合作社会否纳入、新政策会否涵盖工厦、长者自住安排有否特别考虑等，都是不少业主的疑问。业界亦关注申请时会否须承担绿色建築、优质城市设计或新型基建等额外责任。这些不明朗因素，或令部分业主选择观望，拖慢市区重建进度。

发展商方面，在商言商，当然以商业利益作首要考量。虽然住宅楼市近期相对平稳，但建築成本高企，发展商普遍不愿以市建局的高标準价收购。今次新机制，向7个指定地区的重建地盘额外提供20%地积比率，则被视为重要诱因，相信仍会有买家在指定地区物色合适重建地盘，但必然会考虑收购所需的时间成本和利息开支。

「跨区地积比率转移」涉及不同既得利益者，政府在与业界详细磋商的同时，更应顾及业主的合理利益，毕竟他们才是市区重建不可或缺的一环。期望当局能多角度、审慎平衡各方利益，真正推动市区重建目标落实，令香港旧区迎来新生。