送澧手记｜豁免非住用楼面面积 = 贱卖土地？（下）

上回提要，港府应「以民为本」深入了解市民追求生活的品质品味（Quality Taste），并可从豁免部分非住用楼面面积、补地价等土地或规管条款入手，鼓励发展商於商场内加入更多元素，以塑造具主题特色的体验区，提升商场吸引力，满足市民对生活品质品味的追求。

据AI大数据分析，假设误差率约为20%，香港与深圳现时「十大」商场总面积分别为约900万平方尺及约1,900万平方尺，其中近年新兴的「文化教育娱乐（Culture-Edutainment）」则分别占约10至15万平方尺及约28万平方尺，总面积占比约1%及1.5%至2%。虽然百分比数字上两地差异仅约0.5%至1%，但深圳商场总面积基数比香港大10倍，而1%的相差面积已相当於10万平方尺。

在公共空间规划的层面上，除了「公共领域（Public Realm）」及「私人领域（Private Realm）」，亦有分出「半公共领域（Semi Public Realm）」及「半私人领域（Semi Private Realm）」的概念。「半公共领域」较倾向划为公家使用，但有某程度的私人使用目的；反之，「半私人领域」亦然。香港寸金尺土，时下商场形式如此单一，主要由於大部分都是盈利最大化的商场商户组合（Trade Mix）；在商言商，发展商或难以在场内提供太多微薄利润的「文化教育娱乐」地方，而几乎没有任何东主会放弃赚取高昂租金的机会。

然而，商场要提高吸引力，必须从一般纯购物商场增值成多元化商场，以创造独特个性。因此，过往当商场生意淡静时，东主方容许於场内加入文化特色；当市况回勇时，顿时重回最赚钱的纯购物商场。周而复始，商场最终也未能创新，加上现时大湾区多个「竞争者」，其单一性的市场失灵具体表徵更为明显，即未能如预期般圆满达成社会最理想状态。要解决市场失灵的问题，其中一个方法是提供「诱因及义务条款（Carrot and Stick）」机制，让更擅长营运的商家，在达到盈利目标的同时，亦能解决市民可负担消费的需求。

就非住宅物业而言，现今政府估价的前设，是以获批非住用楼面面积中最赚钱的用途计算，但商业土地用途定义太广泛，也有部分土地不这麽赚钱，那投资者怎会有足够诱发展成相关用途？事实上，政府早前推出为期两年「善用商业项目中的公共空间」的试行计划，包括放宽商场或其他商业项目的室内和户外公共空间在地契下的限制，藉此鼓励发展商增加场内相关「本大利微」的元素。

另一方面，为提升住户生活质素，港府早年已容许屋苑内的会所可获豁免一定楼面面积；套用相同概念和参考国际成功案例，港府也可考虑在「公共领域」及「私人领域」推行「Pay for Success（PFS）」社区福利融资模式等鼓励政策，即毋须公共机构支付发展项目的前期费用，相反由投资者负责支付建造及营运成本，并在有条件下豁免部份楼面面积。此模式吸引之处是，各方共同分担项目风险，而投资者可获得的利润是与既定成果掛钩。换言之，只要项目成功实践成果，以及达到早前订下增加遊客数量、创造或保留就业机会、提高员工工资等KPI，投资者将可获实际奖金或额外资助作扩充，从而形成可持续经营的文娱模式。至於上述奖金支出，当局可从卖地收入中预先拨备

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大湾区的城市建设属於後来者，当然会向香港，这个早年以旅遊、零售等享负盛名的「老大哥」学习。若果香港商场仍然一成不变，只会陆续流失更多本地消费力至其他城市。因此，当局应以北部都会区的新发展区作试点，透过创新特色商场提升生活和购物体验，既吸引港人留港消费，同时招徕大湾区市民来港消费，为香港进行「形象大改造」，推动本地经济发展。各位读者有任何想法，欢迎留言给我作讨论。