送澧手记｜放宽跨区地积比率转移 地产金融市场机会处处

最近不少朋友向笔者查询「跨区地积比率转移」机制的细节，反映市场关注度甚高。长期关注本栏的读者，对我一向对「地积比率转移」有若干看法应不陌生。综合政府於《2025年施政报告》、发展局局长记者会发言及城市规划委员会（城规会）规划指引编号43，笔者对相关机制有以下看法。

早於2023年，政府透过城规会就「地积比率转移」推行新规划指引（编号43），容许旧区重建项目未用尽的地积比率／总楼面面积，转移至同一规划大纲图下的用地使用，最高可转移30%。此举聚焦於「实物转移」模式，旨在透过规划程序平衡基建承载与城市设计。不过，该指引仅分别针对油麻地及旺角分区计划大纲图，属试行性质。

直至《2025年施政报告》推出「跨区地积比率转移」机制，及後发展局局长於9月19日进行解说，机制由原本聚焦於「实物转移」的「地积比率转移」演变成聚焦於「金额抵销」模式的「跨区地积比率转移」。即是说，如果重建地盘位於长沙湾、马头角、旺角、西营盘及上环、荃湾、湾仔、油麻地的七个指定地区，业权人在重建时政府会按规划大纲图上地盘的地积比率／总楼面面积，赠送额外20%地积比率／总楼面面积。

业权人可选择：（一）直接用於原址重建；（二）转移至北部都会区或其他地区；（叁）将额外地积比率折算为金额，日後用作抵销投地、补地价、换地等费用。上述安排，有助提升重建诱因，同时为地积比率创造更多流动性，形成「金额抵销」模式。

新机制牵涉不同既得利益者的权利，相信将引发多方面讨论，包括：大业主或会加快收购旧楼，争取尽早达到「强拍」门槛，以尽吸政策红利，但小业主该如何保障自身利益？补地价应采用标準机制、个案机制，还是定期物业估值？额外地积比率的「虚拟化」是否会推动资产代币化（如Real World Asset Tokenization），开拓新型地产金融市场？这将是值得观察的新趋势。另外，对北部都会区及城乡共融又有何影响？地积比率的跨区流转，能否推动新界发展，促进核心区与新发展区的资源互补？这些也均值得各界深入探讨。

促进发展的新规划工具空群而出，在任何一个角度考虑都是机会处处，为房地产提供服务的相关产业链都可以从中得到红利滋润。期望政府能适时公佈更多细节及优化方案，让市场参与者有更明确的预期，推动香港土地政策与城市规划不断进步。