送澧手記｜酒店商廈變身學生宿舍 為人才來港做足準備

政府近年积极推动香港成为国际教育枢纽，教育局表明本学年起放宽8间资助大学非本地生比例限制，由20%增加至40%或更高；加上地缘政治持续紧张，可预视未来会有更多非本地学生来港升学。然而，本地住宅供应紧张，加上非本地学生学额持续增加，将进一步加剧住宿供应不足问题，相关学生住宿问题应何去何从？

据现行规划制度，学生宿舍属於「住宿机构」用途，但并不属商业相关用途带的第一栏用途（「经常准许用途」）。因此，若发展商要将商厦改装成学生宿舍，则需要向城市规划委员会（城规会）提交规划申请或进行土地用途改划。

至於酒店方面，儘管与学生宿舍在营运上非常相似，但前者用途属大部分《分区计划大纲图》中的「商业」地带（「OU(B)」Zone）用地的第一栏用途（「经常准许用途」），亦是大部分「商贸」地带用途的第二栏用途（「可能准许用途）」。因此，发展局和教育局早前就有关增加学生宿舍供应，向立法会提交先导计划讨论文件，当中建议扩阔「酒店」用途定义至合资格的自资私营学生宿舍，并获城规会同意修订，容许在毋须任何规划程序下，已可在绝大多数「商业」地带用地上把酒店／商厦改装成学生宿舍；而「商贸」地带用地则需提出简单规划申请。

本地八间资助大学本学年约有10万个学额，而非本地生学生则约有1.7万个，相当於需要约2万个宿位。以科学园Innocell为例，该人才公寓总楼面面积约16.5万平方呎，提供511个宿位，平均每个宿位约323平方米；以17层为一栋计算，即2万个宿位相等於40栋Innocell。若於中上环、金钟、铜锣湾等核心商业区设立学生宿舍，相信以乙级商厦最具吸引力，其地积比率达15倍，一层楼面面积约为2,500方呎，即总楼面面积约3.75万方呎。换言之，一栋Innocell相当於4栋乙级商厦；即在核心商业区中，需要160栋乙级商厦才能满足2万个宿位需求。

学生宿舍供应先导计划从规划、地政及建築图则审批叁方面「拆墙松绑」，减少由申办学生宿舍的发展商／营办商所需承担的初始、合规等成本，善用现有需求较低的酒店资源改装成学生宿舍，以高效率方式缓解非本地学生实际住宿需求。相关计划容许学生以可负担租金租住接近大学校园、实习办公室及娱乐据点的市区，减省日常通勤时间，达至「生活—学习—娱乐」平衡。学生宿舍在本质上乃属「共享生活」模式，增强各地学生互动，以扩阔社交网络，促进更文化及学术交流，营造具吸引力的宜居宜业生活环境。

从地理位置上分析，酒店大多处於核心商业区中及周边，随着酒店／商厦可以分层申请改装成学生宿舍，同时保留商业用途性质，可容许学生近距离接触行业龙头，为将来踏入社会做足準备；更可以藉着观望商业办公室人员穿梭往返，由创业氛围培养「企业家精神」。在各项资源配搭下，鼓励青年人才创业，亦是本地僱主「抢人才」的好机会。

是次政府以前瞻性思维提出修订「酒店」用途，不但满足本地学生入住学生宿舍需求，亦为将来吸引更多非本地学生来港升学增加配套设施及住宿容量做足準备。与此同时，先导计划有助推广「企业家精神」，鼓励準毕业生／毕业生创业，从而推行「共享生活」及「共享工作」模式。先导计划成熟後，政府便可考虑进一步扩阔资格準则至各行各业的合资格人才，吸引他们留港工作，增加香港各行各业在国际上的竞争力。