土地共享先導計劃 ，是政府為紓解香港長久以來對土地和房屋的需求而製訂的短中期土地供應策略。政府旨在通過改變私人土地的規劃用途並提高該土地現有地積比率，以加速釋放私人土地的發展潛力，從而釋放多達150公頃的私人土地以做房屋發展。

根據該計劃，政府將完善基礎建設和政府、機構或​​社區設施，並縮短相關法定程序時間，以配合發展相關私人土地，而這正是私人發展商無法單獨做到的。

政府的土地供應專責小組曾預計，在2026年房屋用地的短缺將達到108公頃，而在2046年將達到230公頃。為解決房屋短缺問題，政府一直在研究以分階段的方式增加60萬個房屋單位供應。在短期內，政府計劃通過興建「插針樓」來增加現有的公營房屋；長遠而言，「明日大嶼」則被視為一項積極的研究策略以滿足住房需求。

土地共享先導計劃旨在填補政府在房屋供應藍圖中的中期房屋供應。然而，該計劃對發展商而言，是否有足夠的吸引力，該計劃是否能提供足夠的誘因予發展商以鼓勵其動用資源來開發私有土地，仍有待深究。

以現時的康樂用地為例，其現有法定地積比率限制為0.2倍。通過土地共享先導計劃，其地積比率或可增長至當前的三倍，從而提升其開發力度。按照計劃， 70％的土地將預留作公營房屋發展，而餘下的30％則交由私人發展商作私人發展。無論是住用還是非住用地積比率，計劃申請

地積比率增加四倍以上是否足以吸引發展商申請土地共享先導計劃還有待觀察。如沒有足夠誘因，私人發展商未必願意在公營房屋或「上車盤」旁邊建造私人房屋。當然某程度而言，該計劃都將為私人發展商提供考慮的動力。

土地共享先導計劃是否會對傳統的規劃邏輯造成影響？作為一項偏向於過渡性房屋供應的方法，雖該計劃可以通過提高土地的開發潛力來解決短中期的房屋需求，但這可能對傳統的規劃邏輯構成挑戰。若該計劃中的多項項目在同一地區內發展，在缺乏總體規劃的情況下，可能會導致性質相似的基礎建設和公共設施的重複供應，因此對該計劃的效應造成影響。放大新界土地的發展潛力也或需考慮城市核心地區及其邊緣地區之間的關係。因此，顧問小組和城市規劃委員會將在該計劃中承擔重要角色，以確保該計劃的項目與傳統的規劃邏輯不會有太大差異，以免影響該地區內已有的總體規劃。總括而言，上述困難是可以克服的。

該計劃成功與否很大程度上取決於新成立的土地共享辦事處的自主權。土地共享辦事處需要不同政府部門在政策上攜手合作，以有效縮短相關發展時間。但是，各部門是否能縮短相關法定程序處理時間仍是未知之數。理論上來說，擁有相對自由的引導的同時給予明確的目標政策將有助促進整體發展過程。

棕地作為該計劃中或將主要受影響的土地，暫停棕地活動以進行房屋建設或將對社會、民生及經濟造成影響。政府除了善用機制促進棕地活動遷移外，因研究運用發展商的資源以加快棕地開發進程，以有效釋放棕地潛力。

土地共享先導計劃是否值得實施以換取150公頃的可開發土地？ 我們認為任何計劃中遇到的困難都可克服。該計劃作為政府規劃藍圖的一部分，將有助增加土地供應以解決香港房屋短缺問題。

黃仲澧 先生

為峰專業服務有限公司 創始人

普縉集團的高級合伙人 (規劃及發展)